Заключение договора по итогам торгов. Утверждение результатов торгов. Протокол о результатах торгов

Заключение договора на торгах (по итогам торгов или закупок).

Торги представляют собой процесс выбора их организатором - одним из контрагентов будущего договора - другого контрагента , участие которого в договоре наилучшим образом отвечало бы интересам организатора. Именно с этим лицом (победителем торгов), отобранным благодаря особой процедуре среди некоторого (иногда значительного) количества претендентов (соискателей) , их организатор и обязуется заключить договор (п. 5 ст. 448 ГК). Способность выступать организатором торгов является элементом общей гражданской правоспособности - одним из проявлений способности частных лиц к заключению договоров (совершению сделок). Это означает, что организатором торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественных прав (т.е. лицо, обладающее предметом будущего договора) либо специализированная организация, действующая от имени собственника (например, как представитель или агент) или от своего имени (например, как комиссионер) (п. 2 ст. 447 ГК). В принципе по итогам торгов может быть отобран контрагент для любого договора (не исключая даже договора дарения). Более того, законодательством могут быть установлены случаи заключения определенных договоров только по итогам торгов (п. 1 и 3 ст. 447).

В зависимости от формы своего проведения различаются торги- аукционы , направленные на поиск контрагента, готового заключить договор по наиболее оптимальной для организатора цене, и торги- конкурсы , но итогам которых выигравшим признается лицо, предложившее наилучшие неценовые (или, во всяком случае, не только ценовые) условия будущего договора (п. 4 ст. 447 ГК). Аукционы , в зависимости от своих условий, подразделяются на так называемые американские , проводимые по принципу «Кто больше?!» (кто даст дороже), и голландские , основой которых является принцип «Кто меньше?!» (кто сделает дешевле). Ясно, что американский аукцион - это способ определения будущего плательщика денег (покупателя товаров, заказчика работ или услуг и т.д.), а голландский - наоборот, способ определения продавца (поставщика) определенного имущества (продукции, товаров), исполнителя работ или лица, оказывающего услуги, словом - получателя денег. С этой типизацией аукционов не стоит смешивать торги на повышение и на понижение цены: не следует полагать, что аукционы американские - это непременно аукционы на повышение, а голландские - на понижение. Все зависит от начальной цены: так, если для потенциальных покупателей она слишком высока (никто не хочет не то что повышать цену, но даже и давать запрошенную), то американский аукцион станет торгом на понижение; если же для потенциальных продавцов начальная цена слишком низка (никто не готов сделать так дешево, как того хотелось бы организатору аукциона), то голландский аукцион превратится в торг на повышение.

В зависимости от круга лиц приглашенных для участия в торгах, различают торги открытые , или публичные , и закрытые , или, иначе, частные . Публичные торги в форме конкурса регулируются, помимо ст. 447-449 ГК о торгах вообще, еще и специальными нормами, содержащимися в гл. 57 ГК, применяемыми в субсидиарном по отношению к ст. 447-449 порядке (п. 5 ст. 1057).

Приглашение к участию в открытом аукционе или конкурсе обращается к публике ; предложение же принять участие в закрытых торгах направляется только определенным лицам (и. 1 ст. 448 ГК). Извещение о проведении открытых торгов является, следовательно, публичной офертой , а извещение о проведении торгов закрытых - офертой. Акцептом предложения о проведении открытых торгов следует считать либо прямо выраженные письменные заявления лиц о своем намерении принять в них участие, либо их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов (внесение задатка, представление в конкурсную комиссию предложений но условиям будущего договора, прибытие в место проведения торгов и т.п.). Акцент извещений о проведении закрытых торгов, по сути, не требуется (см. абз. 3 п. 3 ст. 448). Акцепт извещения о проведении публичных торгов и получение адресатом извещения о проведении торгов закрытых означает заключение организатором торгов с каждым из участников особого рода гражданско-правового договора - договора об участии в торгах, весьма напоминающего собой договор предварительный.

Содержание извещения о проведении торгов (т.е., но сути, перечень существенных условий договора об участии в торгах), определяется п. 2 ст. 448 ГК и включает в себя сведения: (1) о форме торгов (закрытые или открытые, аукцион или конкурс), (2) времени, 3) месте и (4) порядке их проведения, а также (5) начальной цене торгов и 6) сроке, в который должен быть заключен договор по итогам торгов . Такое извещение должно быть сделано организатором торгов не менее чем за 30 дней до их проведения, если иное не предусмотрено законом. Извещение об открытых торгах может быть отозвано их организатором не позднее чем за три дня до даты их проведения, а об открытых торгах в форме конкурса - не позднее чем за 30 дней, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов (п. 3 ст. 448). Отзыв извещения в иные, более короткие сроки, а также отзыв извещения о закрытых торгах может быть осуществлен только при условии возмещения организатором торгов реального ущерба, причиненного участникам торгов, принявшим предложение об их проведении.

Условиями проведения торгов может быть предусмотрено внесение участниками торгов их организатору в установленный срок и в обусловленном порядке определенной денежной суммы, называемой в законодательстве задатком (п. 4 ст. 448 ГК; п. 6, 9,12, 13 ст. 18, п. 5, 8,11 и 12 ст. 20 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Сравнив ее правовой режим с правовым режимом задатка (ст. 380 и 381 ГК), легко установить, что задатком (суммой, вносимой стороной но договору в счет причитающихся с нее будущих платежей) данная сумма как раз и не является, по крайней мере, во время своего внесения (ибо в этот момент нет еще ни одного участника торгов, обязанного в каким-либо денежным платежам). С момента уплаты и до момента определения победителя торгов данная денежная сумма выполняет только одну-сдинствсн- ную функцию: обеспечивает возможные убытки организатора торгов на случай отказа возможного победителя торгов от заключения договора но итогам торгов. С момента же определения победителя торгов режим внесенных участниками сумм изменяется, причем различным образом. Суммам, внесенным лицами, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, более нечего обеспечивать. Основание для дальнейшего нахождения этих сумм у организатора торгов пропадает, вследствие чего они подлежат возврату в разумный срок (по законодательству о приватизации - в течение пяти дней) организатором торгов лицам, внесшим таковые. Суммы же, внесенные лицами, признанными победителями торгов, действительно приобретают значение задатков , обеспечивая исполнение обязательства заключить договор как со стороны организатора, так и со стороны победителей торгов (ср. абз. 2 п. 4 ст. 448 с п. 1 ст. 380, затем второе предложение абз. 1 и. 5 ст. 448 - с первым предложением абз. 1 п. 2 ст. 381 , и, наконец, третье предложение абз. 1 п. 5 ст. 448 - со вторым предложением и. 2 ст. 381 ГК). Можно сказать, что и. 4 ст. 448 ГК и иные принятые в его развитие правовые акты предусматривают своеобразный способ обеспечения исполнения обязательств, который можно именовать будущим задатком.

Нормы ст. 447-449 ГК предусматривают не только две процедуры торгов (конкурсы и аукционы), но и два типа торгов, две единственные логически мыслимые их модели - (а) нецеповую (конкурсную) и (б) ценовую (аукционную) (см. абз. 1 п. 4 ст. 447 ГК). Никаких других самостоятельных типов торгов - средних между конкурсным или аукционным - или альтернативных тому или иному тину - нет и не может быть, ибо противоречащими понятиями «ценовой» и «неценовой» логически исчерпывается весь возможный понятийный ряд. До недавнего времени необходимости в этом замечании, конечно, не было - это и так само собою подразумевалось и ни у кого не вызывало никаких сомнений - но с некоторых пор обрело характер как минимум спорного тезиса. Связано это с принятием и вступлением в силу Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», п. 3 ст. 3 которого указал, что в положении о закупке - внутреннем (корпоративном) акте, утверждаемом лицом, осуществляющим закупку - «...могут быть предусмотрены иные (помимо конкурса или аукциона) способы закупки. При этом заказчик обязан установить в положении о закупке порядок закупки указанными способами». Практика показывает, что закупщики (заказчики) вроде бы следуя «лучшим мировым практикам» (конкретно - Типовым законам ЮНСИТРАЛ о закупках 1993, 1994 и 2011 гг.), и включая в свои закупочные положения такие «способы закупок», как, к примеру, торги с ограниченным участием, двухэтапные торги, запрос котировок, запрос цен, запрос предложений без проведения переговоров, с проведением диалога и с проведением последовательных переговоров, конкурентные переговоры, закупки из единственного источника, электронный реверсивный аукцион, в действительности направлены на достижение такой цели, которая явно не имелась в виду ни международными, ни отечественными правотворцами: создание таких способов закупок, которые формально (зачастую - просто по названию: в ГК «торги», а у нас «закупки»! - совсем другое!) нс являясь видами торгов, могут проводиться без соблюдения положений ст. 447-449 ГК РФ. В совсем тяжелых случаях формулируются такие способы «закупок», которые начисто лишают их всякого состязательного элемента - того смысла, существа, которое изначально закладывалось в данное понятие. В действительности каждый способ закупки принадлежит либо к конкурсному, либо к аукционному типу со всеми вытекающими из этого частноправовыми последствиями.

К сожалению, проектируемые к ГК изменения свидетельствуют о намерении законодателя отказаться от этого - по сути совершенно справедливого - подхода. Так, в частности, планируется изменить уже упомянутый п. 4 ст. 447 ГК, указав в нем, что торги могут проводиться в форме не только аукциона и конкурса, но и «...в иной форме, предусмотренной законом», а также - дополнить эту статью новым пунктом (шестым), указав в нем, что «... правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются также к торгам, проводимым с целью заключения договоров на приобретение товаров, работ, услуг или имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений», а также поместить там схожее постановление о биржевых торгах. Ни к чему хорошему - кроме очередного стимулирования недобросовестных «закупщиков» и заказчиков к массовому обходу простых и понятных правил Кодекса об аукционах и конкурсах - это, конечно, не приведет. До тех пор, пока закон исчерпывающим образом ие определит существо закупочных процедур, отличных от аукционов и конкурсов и при том не укажет исчерпывающим образом условия их применения, о любых закупках способами иными, чем аукцион и конкурс следовало бы просто забыть.

Особенности заключения договоров, обязательных для заключения. Существуют такие договоры, заключение которых не является предметом свободного усмотрения частных лиц, но обязательно для одного или даже обоих его будущих участников. Таковы, в частности, основные договоры, подлежащие заключению в силу договоров предварительных, договоры, подлежащие заключению но итогам торгов (в том числе государственные контракты на поставку товаров и выполнение подрядных работ для государственных нужд (ст. 528, 765 ГК)), договоры поставки товаров для государственных нужд (ст. 529). Стремясь обеспечить реализацию принципа обязательности заключения договоров такого типа, законодатель, во-первых, санкционирует возможность судебного понуждения уклоняющейся стороны к заключению обязательного для нее договора с определением условий такого договора в решении суда; во-вторых, возлагает на уклоняющуюся сторону бремя возмещения убытков, причиненных таким ее уклонением другой стороне (п. 4 ст. 445 ГК); в-третьих, позволяет передавать разногласия по условиям обязательного договора на разрешение суда (ст. 446); в-четвертых, до известной меры определяет регулятивную процедуру заключения договора в обязательном порядке (п. 1-3 ст. 445, п. 5 ст. 448 ГК ).

Лицо, получившее оферту о заключении обязательного для него договора, должно отреагировать на нее в течение 30 дней с момента получения. Какой именно будет его реакция - акцептом полным и безоговорочным, акцептом на иных условиях либо отказом от акцепта - неважно. Главное, чтобы эта реакция была. Оферент, получивший акцепт на иных условиях, вправе уведомить другую сторону о принятии оферты в се редакции либо передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения акцепта на иных условиях. Право передать возникший преддоговорный спор на разрешение суда существует у оферента также в том случае, когда он получил отказ от акцепта оферты либо вовсе не получил никакого ответа на оферту в установленный для акцепта срок.

Возможна и ситуация, противоположная рассмотренной, а именно - когда инициатива заключения договора исходит от стороны, обязанной его заключить. Другая сторона (для которой заключение договора не является обязательным) может никак не реагировать на такую инициативу - никаких неблагоприятных последствий для нее от этого не будет. Разумеется, она вправе, как и в общем случае, акцептовать оферту, отклонить ее полностью либо в части. В последнем случае сторона, для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить своего контрагента о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий. В последнем случае, а также при неисполнении данной обязанности в установленный для акцепта срок, у контрагента возникает право передать возникший преддоговорный спор на разрешение суда.

Заключение договора может сделаться обязательным в результате проведения торгов. Любопытно в этом случае то, что обязательным заключение такого договора становится для обеих сторон. Согласно н. 5 ст. 448 лицо, выигравшее торги, и организатор торгов обязаны (под угрозой применения обеспечительных последствий

задатка) в день проведения торгов подписать протокол о результатах торгов. Это и есть облеченный в надлежащую форму договор , заключенный по итогам торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, то подписываемый сторонами протокол о результатах торгов имеет значение предварительного договораi, а основной договор должен быть подписан сторонами не позднее чем в течение 20 дней после завершения торгов и оформления протокола, если иной срок не был установлен в извещении о проведении торгов.

Участники творческих конкурсов иногда именуются также конкурсантами и лауреатами.
Примерами таких случаев могут быть договоры купли-продажи заложенного имущества, а также имущества должника, реализуемого в рамках обращения взыскания,купли-продажи имущества с целью его приватизации, государственные контрактыпоставки и подряда для государственных нужд, договоры об оказании финансовыхуслуг, заключаемые естественными монополиями и др.
Из абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК, впрочем, очевидно, что данное условие не является существенным, поскольку его недостаточность может быть восполнена диспозитивнойнормой ГК: договор но итогам таких торгов, извещение о проведении которыхне определяло срока его подписания, должен быть заключен в 20-дневный срок послезавершения торгов и подписания протокола об их итогах. В абз. 2 п. 2 и абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК уточнено, что срок, предоставляемый для заключения договора, по итогам торгов должен указываться в извещении об их проведениине всегда, а только тогда, когда «...предметом торгов является только право на заключение договора». Эта оговорка имеет смысл лишь в том случае, если признатьсуществование торгов, само подведение итогов которых (например, в форме ударааукционного молотка) уже означает заключение договора. Между тем подобногопредписания российское законодательство не содержит; напротив, п. 5 ст. 448 ГК четко отделяет момент подведения итогов торгов («...лицо, выигравшее торги,... подписывает... протокол об итогах торгов», «...завершение торгов и оформление протокола») от момента заключения договора (подписания протокола о результатах торгов)с их победителем.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.

при участии

от ИП Ткаченко Ю.В.: Гущина О.Ю., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 27 АА 0634702;

от КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края": Лазарева Н.С., представитель по доверенности от 22.01.2014 N 102;

от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Шуйская Т.С., представитель по доверенности от 29.11.2013 N 1-11-14261

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ткаченко Юлии Витальевны на решение от 13.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А73-237/2014 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Букина Е.А., в апелляционном суде судьи Михайлова А.И., Гетманова Т.С., Ротарь С.Б.

По иску индивидуального предпринимателя Ткаченко Юлии Витальевны

к краевому государственному казенному учреждению "Фонд имущества Хабаровского края", Министерству имущественных отношений Хабаровского края

об обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции арендатора

Индивидуальный предприниматель Ткаченко Юлия Витальевна (ОГРНИП 308272321900032, ИНН 272385270600, далее - ИП Ткаченко Ю.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592; место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Министерство) и краевому государственному казенному учреждению "Фонд имущества Хабаровского края" (ОГРН 1022700931296, ИНН 2721083857; место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Фонд) об обязании ответчиков заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка (проект N 11770) в редакции истца по пунктам 1.2, 2.1, 2.2, 3.7.1 и приложениям N 1 "Акт приема-передачи земельного участка", N 2 "Порядок перечисления средств за аренду земельного участка".

Иск заявлен на основании статьи 448 ГК РФ и обусловлен неправомерным уклонением ответчиков от исполнения обязанности заключить с предпринимателем как с победителем торгов спорный договор аренды. При этом условия проекта договора, направленные в адрес истца, по его мнению, не соответствовали требованиям действующего законодательства, поэтому им изменено содержание указанных в иске пунктов договора (приложений к нему) и предложено заключить этот договор в новой редакции.

Решением суда от 13.03.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты мотивированны отсутствием оснований для понуждения ответчиков к заключению спорного договора, поскольку истец сам фактически отказался от его заключения на условиях аукционной документации. Самовольное изменение предпринимателем текста договора признано судами недопустимым, поскольку это противоречит правовой природе торгов и ставит в неравное положение иных участников аукциона.

В кассационной жалобе предприниматель, выражает несогласие с принятыми по делу решением и постановлением, считает их незаконными и необоснованными, в связи с чем просит названные судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены доводы о том, что им от организатора торгов получен неподписанный арендодателем - Министерством проект договора аренды, в котором отсутствовали некоторые условия и не были заполнены все предусмотренные утвержденной (примерной) формой договора строки (графы). В свою очередь, предпринимателем при внесении поправок в текст договора его условия приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства, что ошибочно признано судами недопустимым. Тем самым арендатор намерен был исключить неопределенность относительно даты заключения договора, характеристик арендуемого имущества и порядка внесения арендных платежей с учетом перечисленного задатка. По мнению истца, суды при рассмотрении спора не выяснили всех значимых для дела обстоятельств, не дали должной оценки доводам истца и не привели мотивы, по которым данные доводы были отклонены. Настаивает на том, что победителем торгов прямо выражена воля на заключение договора на условиях, не противоречащих аукционной документации, поэтому отказ ответчиков от подписания данного договора необоснованно признан судами правомерным.

Министерство и Фонд в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы истца и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Ответчики считают, что победитель аукциона не наделен правом изменять утвержденный проект договора, в связи с чем несогласие предпринимателя с предложенной редакцией договора влечет признание аукциона несостоявшимся, поэтому какие-либо неисполненные обязательства арендодателя перед истцом в данном случае отсутствуют.

В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражали представители ответчиков по мотивам, изложенным в отзывах на жалобу. При этом представители сторон, отвечая на вопросы суда, подтвердили, что проект договора аренды Министерством (арендодателем) в адрес предпринимателя (арендатора) не направлялся, поскольку эта обязанность возложена на Фонд (организатора торгов). Кроме того, представитель истца пояснил, что им действительно в суде первой инстанции заявлялось ходатайство об уточнении требований - о понуждении к заключению договора в порядке статьи 448 ГК РФ в редакции ответчиков, однако суд не принял данные уточнения, с чем истец не согласен, несмотря на отсутствие в поданной жалобе соответствующих доводов об этом.

На основании статьи 163 АПК РФ в заседании суда 09.09.2014 объявлялся перерыв до 16 часов 20 минут 16.09.2014, после которого представители сторон поддержали ранее приведенные позиции.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений сторон спора, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Министерства от 04.10.2013 N 1410 в средствах массовой информации и на официальных общедоступных сайтах в сети Интернет опубликовано извещение о проведении 12.11.2013 торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объектов складского назначения различного профиля по пер. Промышленному в г. Хабаровске (площадь участка 6 976 кв.м, кадастровый номер 27:23:0040922:132). Организатором торгов определен Фонд. В указанном извещении содержались условия проведения аукциона, в том числе сведения о характеристиках земельного участка (предмета аукциона); дата и время осмотра участка на местности; начальная стоимость годового размера арендной платы - 1 548 300 руб. (соответствующая сумме задатка); требования к участникам аукциона и представляемым ими документам.

ИП Ткаченко Ю.В. подана заявка от 30.10.2013 N 5 на участие в проводимом аукционе, в которой указано об ознакомлении претендента с характеристикой земельного участка, его фактическим местоположением и проектом договора аренды. Согласно уведомлению Фонда от 06.11.2013 ИП Ткаченко Ю.В. допущена к участию в аукционе.

В соответствии с протоколом о результатах торгов от 12.11.2013 победителем аукциона признана ИП Ткаченко Ю.В., как предложившая наивысшую цену, равную 1 618 300 руб. Данный протокол подписан организатором торгов и победителем аукциона, который обязался заключить договор аренды земельного участка в течение 5 дней (т.е. до 19.11.2013).

Согласно письму Фонда от 15.11.2013 N 2542 представителем предпринимателя от организатора торгов получены 4 экземпляра спорного договора аренды. Одновременно с этим в письме указано на необходимость вернуть в Фонд подписанные арендатором экземпляры договора для дальнейшего их подписания со стороны арендодателя.

Рассмотрев представленный проект договора, предприниматель, сославшись на неточные формулировки предлагаемых условий в части даты заключения договора, отсутствие характеристик состояния земельного участка и имеющиеся противоречия относительно порядка уплаты арендных платежей, и полагая, что это приведет к возможному нарушению прав арендатора, направил сопроводительными письмами от 15.11.2013 (отправлены по почте 18.11.2013) в адрес Министерства и Фонда три варианта условий подписанного с его стороны договора и предложил заключить спорный договор в любой из редакций арендатора.

Получив от предпринимателя подписанные им проекты договора аренды, Министерство расценило их как отказ от заключения договора на первоначально предложенных условиях, в связи с чем в письме о 16.12.2013 N 1-11-14994 сообщило Фонду о признании торгов несостоявшимися на основании пункта 30 Правил об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808) и о принятии решения о повторном выставлении права аренды земельного участка на торги.

Протоколом от 17.12.2013 организатор торгов признал проведенный 12.11.2013 аукцион несостоявшимся по мотиву уклонения ИП Ткаченко Ю.В. от подписания договора аренды в установленный срок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчиков к заключению спорного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

При этом офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ). Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).

Наряду с этим, согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Статьей 445 ГК РФ предусмотрены случаи, когда заключение договора является обязательным для сторон, и определен порядок разрешения возникших между ними разногласий по условиям проекта договора.

При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании указанной нормы права либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда в порядке статьи 446 ГК РФ.

По смыслу положений статей 447, 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги, в день проведения аукциона или конкурса путем подписания протокола о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Положениями статьей 22, 25, 29, 30, 38 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для целей строительства по результатам торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии Правилами N 808.

Согласно пунктам 25, 26, 27 Правил N 808 результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем торгов в день проведения торгов и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Пунктом 30 Правил N 808 предусмотрено, что торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в том числе, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска по настоящему делу, арбитражные суды обеих инстанций признали, что предложение предпринимателя подписать проект договора аренды на иных (измененных) условиях свидетельствует об отказе победителя торгов от заключения спорного договора в соответствии с аукционной документацией. Это обстоятельство влечет признание торгов несостоявшимися в силу пункта 30 Правил N 808 и исключает возможность понуждения ответчиков к заключению договора на условиях предпринимателя.

Указанные выводы судов основаны на том, что предпринимателем в предложенных вариантах (редакциях) договора: указано о размещении на земельном участке разнообразного мусора, холмов и рытвин (пункт 1.2); самостоятельно определен срок договора аренды - дата его заключения (пункт 2.1); изменено содержание условий о внесении арендной платы (пункт 3.7.1); а также соответствующим образом внесены изменения в приложения N N 1 и 2 к договору.

Наряду с этим судебные инстанции отметили, что предприниматель, будучи участником торгов, был ознакомлен с условиями аукционной документации, в том числе с проектом договора, примерная форма которого утверждена распоряжением Министерства от 20.02.2012 N 216, а также обладал достоверной информацией относительно характеристик земельного участка, размера задатка, срока аренды земельного участка, обязанности арендатора по благоустройству земельного участка

При этом судами отклонены ссылки истца на неподписание арендатором представленных победителю торгов экземпляров договора ввиду того, что данное обстоятельство также не наделяет арендатора правом на внесение изменений в утвержденный проект договора. Кроме того, суды сочли такой порядок направления неподписанного проекта договора соответствующим требованиям приказа Министерства от 22.07.2013 N 35, регламентирующего последовательную процедуру заключения договоров по результатам торгов.

С учетом установленного суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным отказ ответчиков от заключения с предпринимателем договора аренды на измененных условиях и в итоге пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов о необоснованности иска предпринимателя в данном случае являются преждевременными, поскольку они сделаны без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и с неправильным применением норм материального права, регулирующих порядок заключения договора по результатам торгов.

Исходя из смысла положений статьи 432, 433 ГК РФ момент заключения договора непосредственно связан с получением лицом, направившим оферту, ее акцепта, в результате чего стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора.

Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, права и обязанности по которым возникают с момента его заключения.

В случаях, когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, правовые последствия такого договора наступают после его регистрации (пункт 1 статьи 164, пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал, что при проведении торгов акцепт оферты происходит в момент подписания протокола между организатором торгов и их победителем, в связи с чем сам факт подписания такого протокола по результатам торгов исключает возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий подлежащего заключению договора. Это обстоятельство положено судами в основу вывода о правомерности отказа ответчиков от заключения спорного договора на условиях истца.

Вместе с тем такая позиция не согласуется с положениями статей 445, 446, 448 ГК РФ, предусматривающих обязательность заключения договора по итогам торгов для каждой из сторон такого договора, то есть в данном случае как для Министерства, от лица которого Фондом направлена оферта, так и для предпринимателя как победителя торгов.

При этом необходимо учитывать, что при проведении торгов часть условий договора не может быть определена сторонами до подведения их итогов, поскольку нередко такие условия зависят от предложений участников торгов (например, размер арендной платы).

Таким образом, запрет на изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, возможен только в части тех существенных условий договора (определенных в аукционной документации), которые непосредственно могли повлиять на правовую природу (квалификацию) заключаемой сделки и от которых зависит результат определения победителя торгов, поскольку это безусловно поставило бы иных претендентов в неравное положение, что противоречит основным принципам торгов.

В иных случаях, при возникновении между сторонами разногласий на стадии заключения договора по результатам торгов, стороны не лишены возможности передать их на рассмотрение суда в порядке статей 445, 446 ГК РФ. В таком случае условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Констатируя факт самостоятельного изменения истцом условий спорного договора аренды земельного участка, являвшегося предметом проводимых Фондом торгов, победителем которых признан предприниматель, суды обеих инстанций не дали оценки таким изменениям с точки зрения норм права, регулирующих арендные отношения. В частности суды не выяснили, какие правовые последствия в отношении порождаемых договором прав и обязанностей сторон (арендодателя и арендатора) повлекли предлагаемые истцом изменения, в том числе, затронули ли данные изменения существенные условия договора аренды, и могли ли они повлиять на итоги проводимых торгов.

Так, ссылаясь на неправомерное указание предпринимателем в пункте 1.2 договора сведений относительно размещения на земельном участке разнообразного мусора, холмов и рытвин, суды не привели в обжалуемых судебных актах мотивы, по которым пришли к выводу о том, что такое описание характеристик (фактического состояния) арендуемого земельного участка повлекло изменение условий договора аренды, либо является основанием для возникновения новых прав и обязанностей сторон, не предусмотренных аукционной документацией.

Утверждение судебных инстанций относительно неправомерного изменения предпринимателем даты подписания договора также сделано без учета норм права, определяющих момент, с которого договор считается заключенным. Выводов о том, что такие изменения противоречат положениям закона, определяющим момент заключения сделок, судебные акты не содержат, притом, что в направленном в адрес истца проекте договора конкретная дата его подписания (заключения) не была указана.

Также суды не обосновали, в чем именно выразилось изменение содержания условий пункта 3.7.1 договора в части порядка внесения арендной платы, тогда как предприниматель настаивал на том, что сделанные им поправки не влияют на общий размер арендных платежей, а лишь устраняют возникшие у него сомнения относительно обязательств арендатора по внесению платы после зачета перечисленного задатка.

Изменение соответствующим образом приложений N N 1 и 2 к договору явилось следствием корректировки арендатором указанных выше пунктов договора и не может быть признано самостоятельным изменением условий договора аренды.

Таким образом, суды не проверили в полной мере доводы предпринимателя о том, что внесенные им поправки в проект договора не противоречили действующему законодательству и не привели по существу к изменению условий договора, предусмотренных аукционной документацией.

В любом случае суды, рассматривая настоящий преддоговорной спор, не устранили возникшие между сторонами разногласия и не определили условия договора в той редакции, которая соответствовала бы волеизъявлению сторон и требованиям закона, как это предусмотрено статьей 446 ГК РФ.

Помимо изложенного судебные инстанции не учли, что предприниматель подписал со своей стороны протокол о результатах торгов, выразив тем самым свое волеизъявление на заключение спорного договора. Причиной возникновения в дальнейшем разногласий послужило, в том числе направление победителю торгов неподписанного со стороны арендодателя - Министерства проекта договора.

Вывод арбитражных судов о том, что такой порядок подписания договора первоначально со стороны арендатора установлен приказом Министерства от 22.07.2013 N 35, сделан без учета положений статьи 435 ГК РФ, предусматривающей, что оферта должна направляться стороной договора (в данном случае Министерством) и содержать все существенные условия предлагаемого к заключению договора.

Также суд первой инстанции неправомерно указал на отсутствие у предпринимателя законных оснований для направления своего проекта договора (акцепта) посредством почты 18.11.2013 (за один день до истечения пятидневного срока для заключения договора по результатам торгов).

Пунктами 1, 3 статьи 194 ГК РФ прямо предусмотрено, что если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.

В данном случае Фондом и Министерством не отрицался факт получения проекта договора, подписанного предпринимателем. Решение об отказе от заключения с истцом договора и о признании торгов несостоявшимися принято ответчиками значительно позже (16-17.12.2013) после истечения установленного аукционной документаций срока для подписания договора (19.11.2013).

Кроме того, суд кассационной инстанции, проверив соблюдение арбитражными судами при рассмотрении спора процессуальных норм, считает необходимым также отметить, что, отклоняя заявленное истцом ходатайство об уточнении заявленных требований, суд первой инстанции сослался лишь на разъяснения пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", касающихся запрета на одновременное изменение предмета и основания иска. Однако мотивы, по которым суд пришел к выводу о том, что предпринимателем при уточнении иска изменены и предмет и основания требований в обжалуемом решении не приведены. Более того, из содержания представленных истцом уточнений следует, что он просил рассмотреть суд первоначально заявленное требование заключить с ним договор в порядке статьи 448 ГК РФ также в редакции ответчиков (согласно аукционной документации). Следовательно, совместное предъявление требований о понуждении к заключению договора в одной из редакций (арендодателя или арендатора) не повлекло изменения оснований иска, то есть тех фактических обстоятельств, на которых предприниматель основывал свое требование к ответчикам. Немотивированное отклонение судом ходатайства истца об уточнении требований могло привести к принятию неправильного решения.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ как принятые по неполно выясненным обстоятельствам спора, а также с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В данной ситуации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков и исследования всех значимых для правильного разрешения спора обстоятельств. Суду следует дать правовую оценку предлагаемой истцом редакции спорного договора, выяснить, повлекли ли сделанные предпринимателем поправки изменение существенных условий данной сделки, а также повлияли ли они на взаимные права и обязанности сторон договора, и случае несоответствия этих изменений требованиям действующего законодательства определить возможность заключения договора с учетом результатов рассмотрения ходатайства истца об уточнении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А73-237/2014 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Судьи

С.Ю. Лесненко
С.Н. Новикова

Обзор документа

Предприниматель (ИП) победил в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Рассмотрев проект договора, ИП счел, что некоторые его условия сформулированы неточно. Это, по его мнению, могло привести к нарушению прав арендатора. Поэтому ИП направил свои варианты условий договора и предложил заключить его в любой из предложенных им редакций.

Арендодатель расценил это как отказ от заключения договора на первоначальных условиях. В итоге аукцион был признан несостоявшимся ввиду уклонения ИП от подписания договора в установленный срок.

Поэтому ИП подал иск об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка.

В иске было отказано. Но кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.

В силу ГК РФ заключение договора по итогам торгов обязательно для каждой из его сторон. Т. е. в данном случае как для арендодателя, от лица которого направлена оферта, так и для победителя торгов.

При этом необходимо учитывать, что в случае проведении торгов часть условий договора не может быть определена сторонами до подведения их итогов. Ведь нередко такие условия зависят от предложений участников торгов (напр., размер арендной платы).

Таким образом, запрет на изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, возможен только в части тех существенных условий (определенных в аукционной документации), которые непосредственно могли повлиять на правовую природу (квалификацию) заключаемой сделки и от которых зависит результат определения победителя.

В иных ситуациях при возникновении между сторонами разногласий на стадии заключения договора по результатам торгов стороны не лишены возможности передать их на рассмотрение суда. В таком случае условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Суды не оценили предложенные истцом изменения на предмет их соответствия нормам, регулирующим арендные отношения. В частности, не выяснили, какие последствия в отношении порождаемых договором прав и обязанностей сторон повлекли эти изменения, в т. ч. затронули ли они существенные условия договора и могли ли повлиять на итоги торгов.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) стороны свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, кода обязанность заключить договор предусмотрена законом либо добровольно принятыми на себя обязательствами.

В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, при этом договор заключается с лицом, выигравшим торги. В силу пункта 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Если предметом торгов является право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Из предоставленных документов видно, что предметом торгов являлось право на заключение договора аренды муниципального имущества (далее договор).

Исходя из положений статей 447 — 449 ГК РФ заключение договора с лицом, выигравшим торги, является обязанностью организатора торгов. Согласно пункту 3 статьи 445 ГК РФ правила о сроках, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы законом. Абзацем 2 пункта 5 статьи 448 установлен иной срок — не позднее двадцати дней или срока, указанного в извещении после завершения торгов и оформления протокола для заключения договора. Иной срок в извещении не установлен.

Как следует из положений Правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, договоров доверительного управления имуществом, предусматривающих переход прав в отношении государственного и муниципального, утвержденных Приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010 (далее Приказ ФАС России № 67), договор по результатам проведения аукциона заключается на условиях, указанных в поданной участником заявке и в конкурсной документации (п. 98). При этом к документации об аукционе прикладывается договор, который является неотъемлемой частью такой документации (п. 115 Правил).

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Комментарий к Ст. 448 ГК РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи предусматривается деление торгов (аукционов и конкурсов) на открытые и закрытые. Основанием такого деления служит степень свободы участия в торгах. В то время как в открытых торгах могут участвовать любые лица, в закрытых торгах участвуют только специально приглашенные для этого лица.

Возможность участия в открытых торгах любого лица не означает, что законодательством не могут быть установлены определенные требования, ограничения в отношении лиц, которые могут участвовать в открытых торгах. Так, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в открытых торгах покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований превышает 25%. Указанные ограничения для покупателей государственного и муниципального имущества означают и ограничения для лиц, которые могут участвовать в открытых приватизационных торгах. Однако такого рода ограничения не превращают приватизационные торги в закрытые. Таким образом, закрепленный в п. 1 ст. 448 ГК РФ признак открытых торгов, согласно которому «в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо», следует понимать в том смысле, что в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо, удовлетворяющее установленным законом требованиям (в случаях, когда они установлены).

Вид торгов (открытые или закрытые) часто устанавливается законом. Например, согласно ст. 13 Федерального закона от 19 июля 2007 г. N 196-ФЗ «О ломбардах» публичные торги по продаже не востребованной из ломбарда вещи проводятся в форме открытого аукциона.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает основные правила, касающиеся извещения о проведении торгов, в том числе правила, предусматривающие сроки, в которые должно быть сделано извещение о проведении торгов, а также требования к содержанию извещения о проведении торгов.

Извещение является важнейшим и притом обязательным в процедуре торгов правовым актом, фиксирующим основные параметры торгов.

Извещение о проведении торгов не является публичной офертой (как иногда утверждается в литературе), поскольку договор, заключаемый на торгах, не может быть заключен с любым лицом, которое отзовется на оферту, что согласно п. 2 ст. 437 ГК РФ является существенным признаком публичной оферты.

Извещение является актом, выражающим волю организатора торгов заключить договор путем проведения торгов и фиксирующим основные параметры торгов, включая необходимые характеристики договора.

Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором торгов не менее чем за 30 дней до проведения торгов, если иное не предусмотрено законом.

Извещение, согласно п. 2 комментируемой статьи, должно содержать сведения:

— о времени торгов;

— о месте торгов;

— о форме торгов;

— о предмете торгов;

— о порядке проведения торгов (в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги);

— о начальной цене (для аукционов, а также конкурсов, в которых одним из условий является условие о цене);

— о сроке подписания договора с лицом, выигравшим торги (для торгов, предметом которых является только право на заключение договора).

Указанные обязательные требования к содержанию извещения о проведении торгов являются минимальными для проведения всех торгов.

Организатор торгов вправе указать в извещении о проведении торгов иные сведения помимо обязательных.

Законом могут быть установлены дополнительные требования к содержанию извещения о проведении торгов.

Комментируемый пункт не устанавливает требований к форме извещения о проведении торгов. Однако характер и значение извещения обусловливают в качестве преобладающей письменную форму извещения о проведении торгов. Мыслима и устная форма извещения о проведении торгов, например в случае, когда собственник вещи, желая продать ее подороже, сам выступает в роли организатора торгов в форме закрытого аукциона и устно по телефону делает извещение о проведении аукциона в отношении каждого из лиц, приглашаемых к участию в аукционе.

3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет возможность, условия и последствия отказа организатора торгов от проведения торгов.

Комментируемый пункт в качестве общего правила устанавливает возможность организатора открытых торгов, сделавшего извещение, отказаться от проведения открытых торгов. В законе или в извещении о проведении торгов может быть сделано исключение из этого общего правила, т.е. предусмотрена невозможность отказа от проведения торгов. Что касается закрытых торгов, то возможность отказа от их проведения прямо не предусматривается, но косвенно подразумевается, о чем свидетельствует ч. 3 комментируемого пункта, регламентирующая последствия отказа от закрытых торгов.

По общему правилу отказ от проведения открытого аукциона может последовать в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а отказ от проведения открытого конкурса — не позднее чем за 30 дней до его проведения. Законом или извещением о проведении открытых торгов могут быть предусмотрены иные сроки отказа от проведения открытых торгов.

В случае, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением сроков для отказа от торгов, установленных комментируемым пунктом, иным законом или извещением о проведении торгов, он обязан возместить участникам торгов нанесенный им реальный ущерб. Если же законом или извещением о проведении открытых торгов предусмотрена невозможность отказа от таковых, организатор этих торгов, отказавшийся от их проведения, обязан возместить участникам торгов реальный ущерб независимо от времени отказа от их проведения.

Если организатор закрытых торгов (аукциона или конкурса), в отношении которого отказ от торгов в п. 3 комментируемой статьи не предусмотрен, все же отказался от проведения торгов, то он обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

4. В п. 4 комментируемой статьи предусматривается внесение участниками торгов задатка и определяется его судьба в зависимости от развития отношений в ходе торгов.

Задаток, вносимый участниками торгов, существенно отличается от задатка, предусмотренного ст. ст. 380, 381 ГК РФ. Поэтому законодатель в п. п. 4 и 5 комментируемой статьи достаточно полно урегулировал связанные с задатком отношения между организатором и участниками торгов, причем настолько, что не возникает практической необходимости в применении к этим отношениям правил о задатке, предусмотренных ст. ст. 380, 381 ГК РФ (коль скоро будет признано, что эти правила распространяются на задаток, вносимый при проведении торгов).

Размер задатка, сроки и порядок его внесения указываются в извещении о проведении торгов.

Задаток подлежит возврату всем участникам торгов, если последние не состоялись.

Если торги состоялись и в результате определен победитель торгов, задаток возвращается участникам, проигравшим торги.

Если с лицом, выигравшим торги, заключен договор, сумма внесенного этим лицом задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору при условии, что заключенный договор предусматривает соответствующие обязательства. При заключении на торгах государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд поставщику возвращается внесенный им задаток, несмотря на то что он выиграл торги, поскольку по договору не возникает обязательства поставщика уплатить денежную сумму контрагенту по договору.

5. Пункт 5 комментируемой статьи регулирует последнюю стадию торгов — заключение договора с лицом, выигравшим торги.

Для уяснения смысла п. 5 необходимо четко различать виды торгов, выделяемые в зависимости от предмета торгов, а именно торги, предметом которых является заключение договора (т.е. торги, в которых состязание между участниками торгов проводится непосредственно за заключение договора, а результатом торгов является договор, заключенный с лицом, выигравшим торги), и торги, предметом которых является право на заключение договора (т.е. торги, в которых состязание между участниками торгов проводится только за право на заключение договора, а результатом торгов является право на заключение договора, обретенное лицом, выигравшим торги).

Часть 1 п. 5 сориентирована в основном на торги, предметом которых является заключение договора. В то же время она имеет в определенной мере и общее значение для обоих видов торгов. Часть 2 п. 5 распространяется только на торги, предметом которых является право на заключение договора.

Общее значение ч. 1 п. 5 для обоих указанных видов торгов состоит в том, что необходимость подписания протокола о результатах торгов, а также последствия неподписания протокола о результатах торгов в виде утраты задатка (уплаты двойной суммы задатка) и возмещения убытков распространяются как на торги, предметом которых является заключение договора, так и на торги, предметом которых является право на заключение договора. Предписание ч. 1 п. 5 о том, что протокол о результатах торгов имеет силу договора, касается только торгов, предметом которых является непосредственно заключение договора (но не право на заключение договора).

С учетом сказанного из п. 5 следует, что:

— лицо, выигравшее торги (как торги, предметом которых было заключение договора, так и торги, предметом которых было право на заключение договора), и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов;

— протокол о результатах торгов, предметом которых было заключение договора, имеет силу договора, ради заключения которого проводились торги;

— протокол о результатах торгов, предметом которых было право на заключение договора, является правовым актом (документом), закрепляющим результаты торгов и подтверждающим право на заключение договора;

— лицо, выигравшее торги (как торги, предметом которых было заключение договора, так и торги, предметом которых было право на заключение договора), при уклонении от подписания протокола о результатах торгов утрачивает внесенный им задаток;

— организатор торгов (как торгов, предметом которых было заключение договора, так и торгов, предметом которых было право на заключение договора) при уклонении от подписания протокола о результатах торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей двойную сумму задатка;

— договор по результатам торгов, предметом которых было право на заключение договора, должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении о проведении торгов срока после завершения торгов и оформления (подписания) протокола о результатах торгов. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Из сопоставления ч. ч. 1 и 2 п. 5 следует еще одно (вряд ли оправданное) различие между торгами, предметом которых является заключение договора, и торгами, предметом которых является право на заключение договора. Если в отношении торгов, предметом которых является право на заключение договора, в случае уклонения одной из сторон от заключения договора предусмотрено право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, то в отношении торгов, предметом которых является заключение договора, в случае уклонения одной из сторон от подписания протокола о результатах торгов, имеющего силу договора, право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении к подписанию протокола (что равносильно принуждению к заключению договора) не предусмотрено.

Пункт 5 комментируемой статьи не дает четкого ответа на вопрос о том, когда считается заключенным договор по результатам торгов, предметом которых было непосредственно заключение договора. Однако, поскольку в таких торгах протокол имеет силу договора, моментом заключения договора следует считать момент подписания протокола о результатах торгов.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги (п.1 ст.447 ГК РФ).

Сам собственник вещи или же обладатель имущественного права, которые решили заключить договор об отчуждении имущества, могут сами организовать торги либо обратиться к услугам специализированной организации, которая в данном случае и выступает в качестве организатора торгов. Следовательно, такая организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени (п.2 ст.447 ГК РФ).

Торги проводятся в форме либо аукциона, либо конкурса. Форма их определяется самим собственником продаваемой вещи (обладателем имущественного права), если иное не предусмотрено законом. Различие между этими двумя формами торгов заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия (п.4 ст.447 ГК).

В конкурсе или аукционе должно участвовать два или более лиц, иначе они теряют всякий смысл. Именно поэтому п.5 ст.447 ГК устанавливает, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются не состоявшимися.

По изложенным выше правилам должны проводиться и публичные торги в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством (п.6 ст.447 ГК).

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытых аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытых аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели Зубарев В. Недействительность публичных торгов [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 12. - С. 6..

На организаторов торгов возлагаются определенные обязанности. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

По своей юридической сущности извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие последствия. Так, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором этих торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого данное лицо, изъявившее желание участвовать в торгах, имеет право требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения его предложения. Однако в силу п.4 ст.448 ГК организатор открытых торгов, сделавший извещение (если иное не установлено в законе), вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до его проведения. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Вместе с тем определенные обязательные условия возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Эта обязанность возлагается на участников торгов с той целью, чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и тем самым обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если те не состоялись, задаток подлежит возврату. Он возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, имеющий силу договора Кузнецов Д.В. Правовое регулирование и проведение публичного конкурса [Текст] // Право и экономика. - 2003. - № 10. - С. 19.. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Из этих общих правил о заключении договоров на основе торгов имеются некоторые изъятия, когда стороны подчиняются специальным правилам. Однако эти специальные правила не могут противоречить общим принципам заключения, организации и проведения торгов (ст.ст.447-449 ГК).

Примером проведения торгов по специальным правилам может служить договор купли-продажи пакетов акций акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий Гражданское право. Часть первая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. - М.: Юристъ. 2005. - С. 119..

В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного на основе их результатов договора Завидов Б.Д. Основные идеи, недочеты и новации общих положений о договоре [Текст] - М.: Юнити. 2007. - С. 124.. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст.449 ГК). С иском в суд о признании недействительными торгов, проведенных с нарушением установленных законом правил, могут обращаться заинтересованные лица Зубарев В. Недействительность публичных торгов [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 12. - С. 6.. Это правило подлежит расширительному толкованию, ибо с указанным иском в суд могут обращаться не только участники конкурса и аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). В этом случае незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

Законодатель не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов и что конкретно может служить основанием к признанию торгов недействительными Завидов Б., Разенков В. Организация и порядок проведения торгов // Российская юстиция. - 1996. - № 10. - С. 32.. Ответ на этот вопрос, но только в порядке судебного толкования и разъяснения, дает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 2 декабря 1993 г. N 32 (п.17). Так, Пленум разъясняет, что под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, признаваемых покупателями в соответствии со ст.9 Закона о приватизации, а также нарушения порядка проведения конкурса или аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя. К грубым нарушениям относится также незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) Вестник ВАС РФ. - 1994. - № 2. - С. 55.. В п.13 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ названы лица, которые могут обращаться в суд с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона). К ним судебно-арбитражная практика относит не только участников аукциона или конкурса, но и лиц, которым было отказано в конкурсе (аукционе).

Выше мы рассмотрели случаи признания недействительными торгов между юридическими лицами. Однако нормы ст.449 ГК распространяются на правоотношения между юридическим и физическим лицом, а также между физическими лицами. Поэтому в силу ст.405 ГК публичные торги могут быть признаны судом недействительными, если они проходили с нарушением установленных правил, если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений. К нарушениям установленных правил судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и т.д Кукла М.Е. Заключение договора на торгах [Текст] // Право и политика. - 2007. - № 3. - С. 21..

Следует отметить и такое обстоятельство. Как уже говорилось, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Но в этом случае наступают также и последствия признания сделки недействительной. В силу ст.167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пп.1, 2 ст.167 ГК).