Формула расчета арендной. §.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения
Рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Москве
4.1.Методика расчета арендной платы за коммерческие помещения.
Размер арендной платы - существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.
Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания - 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.
С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.
Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
· Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;
· Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ * S * Кд * Ккор),
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв * Кот
Синв - инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05
НКЛР - величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.
Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.
Виды и методы расчета функционального износа
Помимо вышеуказанных видов функциональных устареваний, различают функциональное устаревание - устранимое и неустранимое...
Коммерческая деятельность на рынке товаров и услуг и ее задачи
Лизинг как вид аренды основных фондов
Методика расчета лизинговых платежей должна быть проста и понятна пользователям. Это требование может быть удовлетворено, если для расчетов используется простой математический способ, допускающий упрощение в вычислениях в пределах...
5. Сводный сметный расчет 6. Анализ полученных результатов 1...
Определение сметной стоимости коттеджа
Метод определения стоимости на основе оценки выделенных ресурсов (затрат труда, потребности в строительных машинах, расхода материалов...
Определение сметной стоимости коттеджа
Определение сметной стоимости коттеджа
Определение сметной стоимости возведения объекта (сметной стоимости строительно-монтажных работ) осуществляется в следующей последовательности: · подсчитываются объемы строительно-монтажных работ...
Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования для производственно-складских помещений составит 25%, определяется из расчета того, что арендодатель три месяца тратит на поиск арендатора (3/12 х 100 %) = 25% или в долях 0,25. Таким образом...
Оценка недвижимости
Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, принятой решением Тюменской городской Думы от 25.11...
1. Размер производственной площади, необходимой для установки оборудования (Sпр): Sпр = Коб Ч Sрм, м2, Sпр= 21 Ч 20 = 420 м2. где Коб - количество необходимого оборудования; Sрм - площадь, занимаемая одним рабочим местом (включая оборудование), м2. 2...
Расчет технико-экономических показателей малого предприятия
1. Размер производственной площади, необходимой для установки оборудования (Sпр): Sпр = Коб Ч Sрм, м2,Sпр= 15 Ч 20 = 300 м2. где Коб - количество необходимого оборудования; Sрм - площадь, занимаемая одним рабочим местом (включая оборудование), м2. 2...
Расчет экономической эффективности и срока окупаемости участка автосервиса - станция диагностики технического состояния легковых и грузовых автомобилей
Справочные данные на аренду. 577-0-577 Выборгское шоссе Категория предприятия - частное. Цель использования арендуемого участка Организация участка автосервиса. Балансовая стоимость СО=2 000 000 Общая полезная площадь здания = 1520 Площадь...
Расчёт и анализ экономического эффекта от реализации проекта "Проектирование, производство и использование новой техники"
Суммарные затраты холдинга по проектированию, производству и использованию новой техники рассчитываются, как сумма затрат первого предприятия по проектированию и производству новой техники и затраты второго и третьего предприятий...
Социально-экономический потенциал России
ИРЧП состоит из трех равнозначных компонентов: · уровня экономического развития...
Экономические обоснования предоставления лесного участка в аренду
Приложение № 5 к договору аренды лесного участка СРОКИ внесения арендной платы Срок внесения арендной платы Размер арендной платы, руб...
Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход. Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника. В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.
Общие положения об арендной плате
Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду , какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.
Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров
Определение
В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта . Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.
Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.
Важно ! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.
При отсутствии договора помещение сдавать нельзя , но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.
Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам
Плата за аренду помещения: разновидности
В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы :
- Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
- Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо , по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.
Параметры, влияющие на размер арендной платы
Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами :
- фиксированная целиком за нежилое помещение;
- цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
- фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.
Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами
На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы , в частности:
- месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
- окружающая инфраструктура;
- состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
- изношенность строения;
- стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
- разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
- ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.
Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией , на которой располагается арендуемый объект.
Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.
Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений
Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий . Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.
Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре
Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.
А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.
Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов . В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.
Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей :
- Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
- Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.
Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости
Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так :
АП=АИ+АЗ , в ней
АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;
АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;
АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.
Причем значение АИ рассчитывается следующим образом :
АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО , где
БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.
КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
КВ – вид нежилого объекта.
КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
ККН – коэффициент качества объекта:
ККН=К1+К2+К3
К1 – параметр степени благоустройства;
К2 – месторасположение объекта;
К3 – параметр удобства использования.
КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
ПО – площадь объекта аренды (общая).
Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости
Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста .
Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста
За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.
Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.
Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:
- Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
- По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
- Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
- Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
- При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.
Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору
А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору . Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ
Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.
1. Общая часть
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.
2. Расчет арендной платы
Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +
+ (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),
где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:
ОТ = Спвс x Кот,
где:
Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд - коэффициент видов деятельности;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.
Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, - Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).
Часть исключена. - Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.
Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0:
- для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;
- для организаций, финансируемых из бюджета города Москвы.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
2. Ккор = 0,3:
- для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5:
- для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
4. Ккор = 1:
- для остальных арендаторов.
2.2. Минимальная ставка арендной платы.
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.
Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.
Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.
Арендная плата – что это такое
В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.
Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.
В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:
- Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
- Техническое состояние помещения;
- Степень изношенности здания;
- Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
- Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
- Ключевое назначение помещения.
Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.
Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.
Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.
Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница
В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.
Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.
Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.
Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.
Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.
Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.
В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.
Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).
А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем , где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Пример расчета арендной платы за нежилое помещение
Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.
В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.
Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.
Так, методика расчета предусматривает следующие значения:
- Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
- По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
- Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
- Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
- В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.
Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно .
Инструкция
Пользование земельным участком по договору передачи в аренду сопровождается внесением арендной платы определенного размера. Принцип и правила расчета размера платежа за пользование , находящейся в собственности или собственности, устанавливаются правительством Российской Федерации, органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Арендная плата за пользование земельным участком вычисляется исходя из базовой ставки с учетом дифференциации по категориям земель и арендаторов, по природно-экономическим и градостроительным зонам, принимая во внимание приоритетные направления развития экономики в данной местности.
Процесс дифференциации происходит с помощью умножения базовой ставки ежегоднойарендной платы, соответствующей конкретным категориям земель, на поправочные коэффициенты, которые определяются индивидуальными характеристиками данного случая пользования участком на правах аренды.
Итоговый размер ежегодной платы по договору аренды земельного участка может быть рассчитан по следующей формуле:
SUM = S x Бс x Кц x Кт, где SUM – определяемая итоговая сумма, руб; S – площадь арендованного участка, кв.м; Бс – базовая ставка, определяется в зависимости от , руб; Кц – поправочный , определяется по виду целевого использования участка и категориям арендаторов; Кт – коэффициент зональной дифференциации, зависящий от градостроительного или природно-экономического зонирования, определяется при проводимой государственными органами кадастровой оценке земли.
Подлежащий к уплате размер аренды рассчитывается за каждый день пользования земельным участком в соответствующем периоде аренды от размера годовой арендной платы. В качестве арендного периода предусматривается месяц или квартал, что определяется в соответствии с составленным договором на аренду земельного участка и условиями, им утвержденными.
Предложение от нашего партнера
Обратите внимание
Функциональное использование земельного участка (частей земельного участка) не должно отличаться от упомянутого при составлении договора аренды.
Арендная плата устанавливается через договор, который достигается взаимным согласием сторон. Плата за землю взимается в случае передачи земли в аренду как в денежной, так и в натуральной форме, отдельно за участок земли или за всё арендуемое имущество (материальные и природные ресурсы). Органы исполнительной власти РФ ил её субъектов, органы местного самоуправления и граждане страны являются арендаторами и арендодателями.
Вам понадобится
- Расчёт размера арендной платы.
Инструкция
Федеральное агентство, управляет государственным будет определять размер арендной платы одним из следующих способов:
- результаты торгов (конкурсы, аукционы);
- на основании кадастровой стоимости земельных участков.
- в зависимости от ставок арендной платы земли или методическими указаниями по её расчёту, которые утверждены Минэкономразвития РФ;
- на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется с законодательством об оценочной деятельности.
Обратите внимание
Арендная плата по договорам, заключенная в результате торгов по продаже права, на основе которого заключается договор аренды земельной доли, за первый год использования земли вносится арендатором единовременный платеж в течение срока- десять дней со дня заключения договора аренды.
Полезный совет
Излишне уплаченная сумма по договору аренды может быть возвращена в течении тридцати дней по письменному заявлению арендатора со дня получения такого заявления арендодателем.
Арендная плата – это существенный пункт договора, заключенного между арендатором и собственником . Если договор заключен между частными лицами, то сумма может быть любая. При передаче муниципальной собственности в срочную или долгосрочную аренду сумма арендной платы рассчитывается по определенной формуле.
Вам понадобится
- - договор аренды;
- - калькулятор.
Инструкция
Если вы сдаете земельный участок, находящийся в вашей собственности, то имеете право назвать любую сумму арендной платы, не прибегая к расчетам. Договор, заключенный между вами и арендатором – это документ, который подтверждает согласование всех условий аренды.
Для муниципальной собственности, переданной в аренду граждан согласно Земельному кодексу и региональным законам, применяйте формулу для расчета суммы арендной платы.
Для расчета умножьте площадь земельного участка на базовую ставку, применяемую в вашем регионе. Полученный результат умножьте на поправочный и зональный коэффициент. Результат будет суммой оплаты аренды за один год, которую вы можете разделить на 12, 6, 3 или 1 месяц.
Например, если вы передали в аренду участок площадью 100 квадратных метров, базовая ставка в вашем регионе равна 10, поправочный коэффициент 2, зональный – 3, расчета будет выглядеть следующим образом: 100х10х2х3=6000 рублей – это сумма ежегодной аренды. Разделите ее на периодичность внесения платежей, получится арендная плата за 1, 3, 6 месяцев.
Используйте коэффициенты, которые применяются в вашем населенном пункте. Если вы передали в аренду земельный участок, выигранный в ходе аукционных торгов, то весь срок строительства применяйте льготный зональный коэффициент. Обычно льготный коэффициент ниже в три раза. Его увеличение до регионального применяется, если в указанные в договоре сроки строительство не завершено и здание не введено в эксплуатацию. В этом случае применяется обычный зональный коэффициент, используемый для всего региона. Договор аренды перезаключите или составьте к действующему договору дополнительное соглашение с указанием изменений пункта об оплате.
Расчет арендной платы производится при передаче муниципальной собственности гражданам по договору найма. Договор аренды, заключенный между частными лицами, может быть оформлен с указанием любой суммы оплаты , так как частную собственность можно передавать в аренду за ту стоимость, которая устраивает обе стороны.
Вам понадобится
- - договор;
- - калькулятор.
Инструкция
В соответствии с Земельным и Жилищным кодексом РФ, сумма арендной платы рассчитывается по формуле - А = S Х ПК Х ЗК Х БС. В данной формуле А – арендная плата, S – площадь жилья или земельного участка, ПК – поправочный коэффициент ЗК– зональный коэффициент, БС – базовая ставка.
При передаче имущества в аренду применяйте все коэффициенты согласно региональным законам. В каждой местности разная базовая ставка, зональные и поправочные коэффициенты, поэтому расчет будет выглядеть индивидуально.
Например, если вы передаете жилье площадью 50 квадратных метров, базовая ставка, применяемая в вашем регионе, равна 5, зональный коэффициент – 2, поправочный - 4. Получится, что арендная плата за год будет равна 50х4х2х5=2000 рублей. Взимать плату вы можете сразу за весь год, за квартал, полгода или ежемесячно. Если в договоре указано, что оплата должна производиться ежемесячно, платеж составит 166,67 рублей.
Таким же методом рассчитывайте сумму арендной платы за земельный участок, передаваемый в пользование гражданам по договору срочной или долгосрочной аренды. Коэффициент расчета применяется согласно региональным законам.
Например, вы передали земельный участок площадью 200 квадратных метров, базовая ставка - 10, поправочный коэффициент - 3, зональный - 4. Получается, что арендная плата за один год равна 200х10х3х4=24000 рублей. При взимании арендной платы ежемесячно платеж составит 2000 рублей.
При передаче земельных участков, которые получены в ходе аукциона, применяйте льготный зональный коэффициент. Каждый субъект Российской Федерации имеет право применить свой льготный коэффициент, но, как правило, он ниже в три-пять раз, чем общий, применяемый для земельных участков, полученных в порядке очереди. Если строительство не завершено в сроки, которые указаны в договоре, вы имеете право применить общий коэффициент.
Источники:
- базовая ставка арендной платы
Земельный кодекс позволяет арендовать муниципальную землю как гражданам, так и юридическим лицам. Такой земельный участок взять в аренду можно как для строительства, так и для использования по другому назначению.
Вам понадобится
- - заявление о выборе земельного участка;
- - Земельный кодекс РФ.
Инструкция
Учтите, что арендовать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, физическое и юридическое лицо чаще всего может только платно. Однако по земельному законодательству вариант бесплатной аренды не исключен. Это может быть безвозмездное постоянное (бессрочное) и срочное пользование. Основные правила и положения порядка оформления земли декларируются Земельным кодексом, законами федеральными или субъектов Российской Федерации.
Обратите внимание, что права аренды на земельные участки, которые предполагается комплексно застраивать жильем, передаются с помощью торгов или , проводимых в соответствии с земельным законодательством. В нем прописаны все требования к арендаторам подобного вида земельных муниципальных участков. Как правило, такая аренда всегда долгосрочна – пять и более лет.
Объектный состав собственности
Собственность характеризуется как отношения между людьми, основанные на присвоении результатов и условий производства. Более широкое определение данного понятия подразумевает систему производственных отношений, складывающихся в процессе распределения, потребления и обмена средств производства.
Собственность как экономическая категория включает в себя объектный состав. Объектами ее в первую очередь являются материально-вещественные элементы общественного богатства. От того, кто владеет средствами производства, зависит тип собственности на продукт. Объект является пассивной стороной отношений собственности, которая выступает в форме духовных, интеллектуальных и других ценностей, а также в виде имущества.
Субъектный состав собственности
Субъект собственности – это активное лицо, которое выступает в отношениях собственности. У него есть право владения объектами. Субъектами могут быть коллектив людей, отдельный индивид и общество в целом.
Система отношений субъектов
Отношения между субъектами возникают в двух случаях. Во-первых, когда настает время делить имеющуюся собственность, во-вторых, когда возникает необходимость создать новую форму собственности. Способ связи субъекта и объекта показывает, как первый реализует свое положение собственника. При этом важную роль играет такое понятие, как владение объектами, под которым понимается основная форма собственности, оформленная юридически и документально. По сути, это фактическое права владения объектом.
Пользование объектом – это использование его для определенной цели по собственному усмотрению пользователя. В том случае, если у него нет права распоряжаться объектом, он может реализовать отношения пользования в конкретный срок, учитывая условия, созданные непосредственным субъектом собственности.
Сегодня наиболее распространенным способом выражения отношений между субъектом и объектом является распоряжение. Право распоряжения позволяет субъекту устанавливать полномочия собственника для реализации сделок дарения, купли-продажи и аренды. Такими образом, собственность как экономическая категория основывается на тесных отношениях между субъектами и объектами, что играет важную роль в экономическом развитии как отдельных регионов, так и страны в целом.
Видео по теме
Источники:
- Экономические и юридические аспекты категории
