Договор залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Образец договора залога прав требования по договору банковского вклада, заключаемый между юридическим и физическим лицом

Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия так - же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ДДУ - документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства). Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По - простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости - http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/ . При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст. 340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8 ст.13 214 - ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст. 13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1. залогодержателем имущества, является банк;
2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

• На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

• Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
2. Сам объект - не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

• содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
• установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
• реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
• его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г. N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Вывод: Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков. Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к. они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств. Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

Новоселова Людмила Александровна, судья ВАС РФ, профессор, доктор юридических наук.

Конструкция залога прав требования существенно отличается от залога вещей и требует решения множества специфических вопросов: кому должно производиться исполнение по заложенному требованию; как соотносится обеспечительная передача такого требования залогодержателю и цессия; о порядке реализации требования и др. Некоторые из этих проблем планируется разрешить в ходе реформы гражданского законодательства.

Ключевые слова: залог прав требования, цессия, обеспечение обязательства.

Право кредитора требовать исполнения обязательства от должника в современном хозяйственном обороте рассматривается как самостоятельная хозяйственная ценность, если только речь не идет об обязательствах строго личного характера. Как имущественная ценность права требования становятся самостоятельным предметом различных сделок.

Вовлечение в оборот прав требования объективно вызывает необходимость создания норм, учитывающих особенности таких нематериальных объектов. Сами же участники оборота чаще всего используют для придания юридической формы своим отношениям привычные институты купли-продажи, дарения, залога и т.д.

В подавляющем большинстве случаев законодатели, в том числе и российские (в силу известной и отнюдь не вредной традиции), идут по пути указания на права требования как возможный объект традиционных договорных конструкций, несмотря на то что они исторически складывались и разрабатывались большей частью для обслуживания оборота материальных объектов (вещей). Такое техническое решение вполне допустимо и даже полезно, поскольку позволяет точно определить права и обязанности сторон при отсутствии соглашения по тем или иным условиям.

Однако на определенном этапе начинает сказываться недостаточность такого регулирования. Несмотря на общие черты различных объектов - вещей и прав требования (например, способность и тех и других быть отчужденными), нельзя не учитывать особенности именно прав требования в качестве объекта сделок. В целом ряде случаев эти особенности таковы, что не могут быть вписаны в известные конструкции и требуют специальных правил.

Еще римское право знало институт залога (заклада) прав как "бестелесных вещей"; такие сделки имели широкое распространение. Объектами закладного права являлись сервитуты, эмфитевтические права, суперфициарные права, требования в отношении третьего лица и само закладное право <1>.

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996 (по изд. 1907 г.). С. 357 - 358.

Согласно римским источникам заклад долгового требования широко практиковался в Римской империи уже во II в. н.э. Закладу долговых прав как бестелесных вещей исторически предшествовал заклад долговых документов, осуществляемый как обычный заклад материальных вещей.

Дигесты и Кодекс Юстиниана содержат ряд упоминаний о закладе прав требования, описывая эту сделку следующим образом: "Если заключено соглашение, что требование к моему должнику дается тебе в залог, то это соглашение защищается претором, так что защищаешься и ты при взыскании денег и защищается должник против меня, если я предъявлю к нему иск. Итак, если требование является денежным, то, взыскав деньги, ты производишь зачет (зачет взысканной тобой суммы и твоего требования ко мне); если же по этому требованию взыскивается какой-либо другой предмет, то полученное тобой займет место залога..." <2>.

<2> Дигесты Юстиниана. Кн. 13, титул VII (34).

Нередко предпринимались попытки рассматривать отношения по закладу долгового требования как разновидность цессии требования.

Согласно теории "условной" цессии признается переход заложенных прав требования к закладодержателю при условии нарушения обеспечиваемого обязательства. Наиболее слабым местом в этой теории является отнесение последствий заклада требования к моменту нарушения обеспечиваемого обязательства, в то время как права в этом случае закладодержатель приобретает немедленно.

Теория "ограниченной" цессии усматривает в закладе долгового требования разновидность цессии, при которой полномочия цессионария ограничиваются в целях закладного права.

Однако теории "особой" цессии не объясняли целый ряд особенностей заклада требования, вытекающих из целей этой сделки. Так, (1) залогодержатель при получении исполнения от должника по неденежному обязательству приобретает предмет не в собственность, а как залогодержатель; (2) закладодержатель, в отличие от цессионария, не имеет права изменять или уничтожать заложенное требование, а может только продать его для получения удовлетворения по своему долгу; (3) право требования может быть передано в залог нескольким лицам, что невозможно при цессии; (4) заклад требования в принципе не препятствует отчуждению права залогодателем (оно переходит как обремененное залогом); (5) закладодержатель получает право не на все имущество, полученное от должника, а только в объеме обеспеченного обязательства; (6) при цессии осуществление права производится цессионарием как своего, а при закладе - как чужого, но в интересах закладодержателя; (7) при закладе права в случае уплаты долга самим закладодателем не требуется обратной цессии.

Как указывал Л.А. Кассо, "невозможность подведения заклада требования под понятие о вещном праве побудила юристов к конструкции условной цессии в пользу закладодержателя. Этим путем достигается правильное описание внешнего процесса, однако не выясняется разница между правомочиями обыкновенного цессионария и положениями залогодержателя в данном случае" <3>.

<3> Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999 (по изд. 1898 г.). С. 174.

В связи с этим предпринимались попытки объяснить заклад долгового требования, не привлекая теорию цессии. Заклад права требования предлагалось рассматривать как собственно закладную сделку, при которой не передается уже существующее право, а создается новое право (залоговое право) в отношении требования.

В. Струкгов в своих работах попытался примирить крайние точки зрения на природу заклада права, определив заклад долгового требования как сделку, имеющую с закладной одинаковую цель, но неодинаковую природу. Сама сделка может походить на цессию, но лишь на цессию права осуществления закладываемого требования, а не полной его передачи, хотя бы и в зависимости от определенного условия <4>.

КонсультантПлюс: примечание.

<4> Струкгов В. О закладе долговых требований. СПб., 1890. С. 147 - 148.

При этом В. Струкгов признает, что заложенное долговое требование остается собственностью закладодателя, частью его имущества. Закладодатель ограничивается только в осуществлении своего права по данному требованию. Ограничение означает временную (на время существования обеспечиваемого закладом долга) невозможность осуществления названного права либо изменение обыкновенного порядка осуществления обеспеченного закладом долга - или же видоизменение обыкновенного порядка осуществления права требования.

В случае неуплаты обеспеченного закладом долга закладодержатель реализует заложенное требование "как бы за закладодателя". Права закладодателя остаются в силе, ограничивается лишь их результат в виде вычета из вырученной при реализации заложенного права суммы долга, обеспеченного закладом.

Предложенная В. Струкговым конструкция объясняет возможность закладывания одного и того же требования нескольким лицам, поскольку, "отягощая требование несколькими закладами, закладодатель стесняет лишь свое право осуществления закладываемого требования вследствие, во-первых, большей суммы долга, в обеспечение которой данное требование заложено, а во-вторых, вследствие гораздо большей трудности очистить заложенное требование от тяготеющих на нем нескольких закладных прав, чем одно" <5>.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.Г. Струкгова "О закладе долговых требований (de pignore nominum)" включена в информационный банк согласно публикации - "Вестник гражданского права", 2011, NN 4, 5, 6.

<5> Струкгов В. Указ. соч. С. 147 - 148.

По мнению современного российского исследователя залоговых правоотношений В.А. Белова, при залоге права требования мы имеем дело с более широкой категорией, чем залог в собственном смысле этого слова (как залог вещей). В этом случае следует говорить о залоге вообще, синонимом которому может стать термин "залоговое право" (в объективном смысле), объединяющий не только залог вещей, но и иные, близкие к нему квазизалоговые конструкции <6>.

<6> Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство. 2001. N 11. С. 9 - 17.

Несмотря на некоторое количество интересных исследований, посвященных залогу имущественных требований <7>, теоретические аспекты залога имущественных прав разработаны крайне слабо, что отрицательно сказывается на качестве как нормативного регулирования, так и правоприменительной практики.

<7> См., напр.: Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. 2001. N 4.

Действующее гражданское законодательство РФ допускает возможность использования прав требования (обязательственных прав) в качестве предмета залога. Однако механизм залога противоречив и неэффективен.

В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу не допускается. Специальных норм, регулирующих отношения, связанные с залогом имущественных прав вообще и прав требования в частности, ГК РФ не содержит, равно как и положений, определяющих, в какой степени общие нормы о залоге подлежат применению к залогу такого имущества.

Залог прав требования регулируется ст. 54 - 58 Закона о залоге <8> (далее также - Закон), который предусматривает, что предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе и права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права (ст. 54).

<8> Закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге". С 01.01.1995 Закон о залоге действует в части, не противоречащей ГК РФ.

Предметом залога, таким образом, могут быть обязательственные права, способные к уступке. Определяя условия уступки права (требования), ГК РФ указывает, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п. 1 и 2 ст. 388 ГК РФ).

В связи с этим одно из серьезных препятствий для залога прав требования представляет собой отсутствие должной определенности в вопросе о наличии ограничений на уступку, вытекающих из особенностей отдельных видов обязательств, в отношениях по которым должник может ссылаться на существенное значение для него личности должника.

Препятствием также является опасность признания сделок уступки (и следовательно, залога) прав требования недействительными вследствие наличия в соглашении между кредитором и должником условия о запрете или ограничении уступки. Поскольку такое соглашение может быть скрыто от залогодержателя, использование подобных активов порождает серьезные риски как для залогодержателя, так и для последующих приобретателей этих прав.

Правила, ограничивающие право должника ссылаться на такие ограничения, содержатся в нормах ГК РФ о договоре финансирования под уступку денежного требования, но подобный режим суды не склонны распространять на случаи залога прав, не охватываемые конструкцией договора финансирования.

Кроме того, препятствием служит неопределенность в вопросе о том, какие нормы закона можно рассматривать как препятствующие уступке: содержащие прямо выраженный запрет использования тех или иных прав требования в качестве предмета сделок либо ограничивающие права тех или иных субъектов распоряжаться своим имуществом вообще.

Очевидное препятствие для широкого использования прав требования в качестве предмета залога - отсутствие в общих нормах ГК РФ правил, регулирующих оптовую передачу требований (по целому ряду требований). Зачастую при включении в оборот коммерческой задолженности невозможно определить те права требования, в отношении которых достигнута договоренность о залоге, либо такое определение требует очень больших затрат. Строгий формальный подход, основанный на общих положениях ГК РФ о необходимости детальной индивидуализации предмета сделок уже в момент заключения договоров о залоге, серьезно затрудняет использование прав требования как предмета залога.

Указанная проблема тесно связана с неопределенностью, существующей в российском праве по вопросу о возможности залога будущих прав. Прежде всего, отсутствует единое понимание того, какие права можно определить как будущие (права с ненаступившим сроком или права по договорам, которые на момент уступки (залога) не заключены). Но если препятствия, возникающие при залоге несозревших прав, могут быть устранены на уровне правоприменения, то возможность залога прав по договорам, которые будут заключены в будущем, и последствия такого залога должны быть урегулированы в законе.

В отношении залога будущих прав необходимо прежде всего разрешить вопрос о моменте возникновения прав требования у залогодержателя. При отнесении этого момента к моменту возникновения заложенного права при банкротстве залогодателя (цедента) залогодержатель лишается обеспечения. При отнесении этого момента к моменту заключения соглашения о передаче прав требования залогодержателю (цессионарию) последний при банкротстве сохраняет приоритетные права на заложенное право.

Использование прав требований в качестве предмета залога затрудняет также отсутствие четких правил, определяющих положение должника при залоге этих прав. В частности, не урегулированы вопросы, связанные с его действиями при получении уведомления о залоге прав.

Не определены правовые механизмы, которые могут быть использованы залогодержателем для защиты своего права на предмет залога. В частности, нет четкой позиции ни в теории, ни в практике по вопросу о том, может ли залогодержатель требовать обращения взыскания на заложенное ему право, если это право, будучи заложенным, было уступлено залогодателем другому лицу, и должно ли право залогодержателя зависеть от добросовестности или недобросовестности приобретателя этого права.

Оборот и соответственно залог обязательственных прав связаны со значительными рисками скрытых сделок по передаче этих прав, поскольку такие соглашения не регистрируются; положений о какой-либо публичной фиксации залогов прав требования закон не содержит. Это порождает многочисленные проблемы при определении приоритета между правообладателями в отношении уступленных (заложенных) им прав требования.

В отношении содержания договора о залоге прав Закон предписывает указывать лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Одновременно на залогодателя возлагается обязанность уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав. На залогодателя возлагаются обязанности (ст. 56 Закона о залоге):

• совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права;
• не совершать уступки заложенного права;
• не совершать действия, влекущие прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости;
• принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;
• сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязании третьих лиц на это право.

Залогодержатель при залоге прав наделен следующими полномочиями (ст. 57 Закона о залоге):

• независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не исполнил возложенные на него обязанности;
• вступать в качестве третьего лица в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве;
• в случае неисполнения залогодателем обязанностей, связанных с защитой заложенного права от посягательств третьих лиц, самостоятельно принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны этих лиц.

Закон о залоге (ст. 58) устанавливает последствия исполнения должником обязательства перед залогодателем. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм залогодатель обязан по требованию залогодержателя перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если иное не установлено договором о залоге.

Прежде всего обращает на себя внимание, что, в отличие от рассмотренной выше классической конструкции залога прав требования, по общему правилу Закон не наделяет залогодержателя правом самостоятельно предъявить должнику требование об исполнении по заложенному обязательству, оставляя это право за залогодателем. Должник продолжает исполнять обязательство своему кредитору-залогодателю - это следует и из приведенных выше положений Закона о последствиях исполнения обязательства перед залогодателем (ст. 58).

Не изменяет это положение и предоставление залогодержателю права вступать в дело, в котором рассматривается иск о заложенном праве, поскольку речь идет только о его участии в качестве третьего лица. С учетом приведенных выше норм речь может идти лишь о привлечении в качестве третьей стороны, не заявляющей самостоятельных требований относительно предмета спора.

Закон обязывает залогодателя не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшения его стоимости; но действия по истребованию задолженности по заложенному требованию, как видно из положений ст. 58 Закона о залоге, к таковым не относятся.

Учитывая, что в силу договора о залоге прав требования порядок исполнения обязательства должником, права в отношении которого заложены, не изменяется, а право кредитора-залогодателя требовать исполнения обязательства в свою пользу не ограничивается, не ясен смысл возложения на залогодателя обязанности уведомлять должника о залоге прав. Но неудачное решение вопроса об уведомлении становится почти несущественным при рассмотрении описанной в Законе конструкции с точки зрения обеспечения интересов сторон сделки по залогу прав требования.

Положение залогодержателя таково, что цель обеспечения исполнения обязательства, преследуемая при заключении договора о залоге, не достигается. Если события развиваются нормально, то должник при наступлении срока исполнения по заложенному требованию исполняет обязательство первоначальному кредитору (залогодателю). При этом предмет залога утрачивается, поскольку право требования в отношении должника прекращается исполнением.

Взамен залогодержателю предоставляется право потребовать перечислить полученные залогодателем суммы в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства. Вместо получения непосредственно от должника денежных сумм и направления их в счет исполнения по обеспеченному требованию залогодержатель получает право требовать от залогодателя выплаты полученных им сумм. Так как право в отношении залогодателя предметом залога не является, право залогодержателя на эти суммы не будет пользоваться приоритетом. Даже если признать приоритетное право залогодержателя, нет ясности в вопросе, каким образом при слиянии и смешении денежных активов это право будет реализовываться.

Если предметом заложенного обязательства являются вещи, то при исполнении обязательства должником залогодателю это имущество становится предметом залога, находящимся у залогодателя, при том что залог с оставлением вещи у залогодателя увеличивает риски, связанные с невозможностью обращения взыскания на предмет залога (например, при его продаже добросовестному приобретателю).

При наступлении оснований для обращения взыскания на заложенное имущество в силу общих положений ГК РФ об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 349, 350) права требования как предмет залога должны быть проданы с публичных торгов. С учетом значительных затрат на организацию публичных торгов увеличивается риск того, что требования залогодержателей не будут погашены за счет продажи заложенных активов. Крайне невыгодны такие последствия и для залогодателя, особенно если он является одновременно должником по обеспеченному обязательству.

Закон допускает возможность внесудебного порядка обращения взыскания на движимое имущество в форме продажи с торгов либо посредством продажи заложенного имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером. В договоре залога между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств в качестве способов реализации заложенного имущества могут быть определены поступление предмета залога в собственность залогодержателя, а также продажа предмета залога третьему лицу без проведения торгов (п. 2 и 3 ст. 28.1 Закона). Эти положения могут быть применены и при залоге прав требования, из чего и исходит в настоящее время судебная практика <9>.

<9> В соответствии с п. 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" применительно к подп. 1 п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенные имущественные права может содержать положение о реализации предмета залога путем оставления залогодержателем предмета залога за собой.

В этом случае имущественное право (требование) переходит к залогодержателю в момент получения залогодателем заявления залогодержателя о переводе на себя права требования при условии, что ранее залогодержателем был соблюден порядок направления залогодателю уведомления о начале обращения взыскания на предмет залога (п. 3 ст. 24.1 Закона о залоге).

Рассматривая конструкцию залога прав, закрепленную в Законе, В.А. Белов справедливо отмечает, что "договор о залоге права имеет значение лишь юридической предпосылки, необходимой для последующего перехода заложенного права к залогодержателю, либо - для титулирования (легитимации) последнего в качестве управомоченного на продажу права" <10>.

<10> Белов В.А. Сингулярное правопреемство в обязательстве. М., 2000. С. 174.

Нельзя не обратить внимание, что нормы о залоге прав не содержат указаний, применяются ли к данным отношениям общие нормы о залоге движимых вещей и если применяются, то в каком объеме.

Отсутствуют положения, определяющие последствия реализации заложенных прав требования с наступившим сроком исполнения и прав требования, срок по которым к моменту обращения на них взыскания не наступил.

Сказанное позволяет охарактеризовать нормы Закона о залоге, устанавливающие правовой режим сделок залога прав требований, как неудачные, противоречивые и в силу этого затрудняющие на практике использование такого имущества в качестве предмета залога.

Установленная в Законе о залоге конструкция залога прав не исключает возможности совершения и иной сделки - залога прав с предоставлением залогодержателю возможности получить исполнение непосредственно от должника по заложенному требованию для зачета в счет задолженности по обеспеченному обязательству.

Такого рода сделки нередко рассматриваются как противоречащие нормам ГК РФ о залоге, поскольку законодательство не допускает передачи залогодателем залогодержателю права собственности (иного вещного права) на заложенное имущество. Как следует из п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров суды должны учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет преимущественное по сравнению с другими кредиторами право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Действующее законодательство не предоставляет возможности передавать имущество, являющееся предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, ничтожны, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или как новация обеспеченного залогом обязательства <11>.

<11> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 5.

Вместе с тем в рассмотренных выше сделках нет передачи прав требования залогодержателю - он лишь получает возможность реализовать права залогодателя для целей обеспечения исполнения обеспечиваемого обязательства.

Иной вопрос: допустима ли собственно уступка прав требования, но для целей обеспечения, при которой получающий такие права становится на место кредитора и вправе требовать исполнения обязательства от должника для зачета полученного в счет задолженности по обеспеченному обязательству? И можно ли применять в данном случае положения о залоге прав требования?

Высказывалась точка зрения, согласно которой упомянутые сделки действительны, но должны рассматриваться не как договоры о залоге, а как не предусмотренные законом, но и не запрещенные им фидуциарные сделки, в силу которых получатель прав требования становится их обладателем, кредитором по заложенному обязательству. Однако в случае прекращения обеспеченного залогом требования (платежом или другим способом) получатель обязан либо возвратить права требования своему должнику, либо зачесть полученную от должника по уступленному требованию сумму денег в погашение долга и уплатить излишек своему должнику. Такую сделку можно было бы квалифицировать как иной, не закрепленный в ГК РФ способ обеспечения исполнения обязательства.

Но если стороны имели в виду именно залог и предполагали создание именно залогового права? В данном случае возможно расхождение сущности отношений между лицами, передающими и получающими право требования (залог), и видимой стороной этих отношений (полная передача прав). В такой ситуации правильнее было бы выводить характер права получателя из природы той сделки, которая лежит в основании передачи ему права требования. Согласно этой точке зрения заложенное право требования остается в составе имущества залогодателя. Уступка права не противоречит природе залога, поскольку залогодержатель приобретает только залоговое право. Права залогодержателя ограничены условиями договора о залоге. Нарушая свои обязательства по договору (например, при реализации заложенного права требования до наступления обстоятельств, дающих право обратить взыскание на предмет залога), залогодержатель несет ответственность перед залогодателем. То обстоятельство, что передача осуществляется тем же способом, что и при отчуждении прав требования, не изменяет характера отношений между залогодателем и залогодержателем <12>.

<12> Относительно ценных бумаг такую позицию высказывал М.М. Агарков. См.: Агарков М.М. Основы банковского права: Курс лекций. Учение о ценных бумагах: Научное исследование. М., 1994. С. 115.

Таким образом, в качестве определяющего критерия выступала бы воля сторон, а не формальные признаки передачи прав <13>.

<13> Не исключена возможность заключения договора, по которому право требования будет передано в рамках сделки, аналогичной сделке по обеспечительной передаче права собственности. Права цессионария в этом случае не ограничиваются, право в отношении должника полностью переходит в состав его имущества, но одновременно цессионарий принимает обязательство возвратить право требования цеденту при надлежащем исполнении обеспечиваемого обязательства.

Если предметом залога являются денежные права требования, вытекающие из предоставления товаров, выполнения работ или оказания услуг третьему лицу, и залогодатель выступает в качестве должника по обеспечиваемому обязательству, то к отношениям сторон в ряде случаев применимы нормы об уступке в рамках договора финансирования под уступку денежного требования (глава 43 ГК РФ) <14>.

<14> В соответствии с п. 1 ст. 824 ГК РФ денежное требование может быть уступлено клиентом в целях обеспечения исполнения обязательства клиента перед финансовым агентом. Нормы ГК РФ не указывают на характер обеспечительных сделок, в связи с чем напрашивается вывод, что это могут быть как сделки по обеспечительной передаче "полного" права финансовому агенту (цессионарию), так и передача права в качестве залога - "залоговая" уступка права требования.

Аналогичные по своей природе отношения складываются при залоге ценных бумаг. В подтверждение этого можно указать, что Постановлением Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.12.2000 N 33/14 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей" (п. 32) признана допустимой передача в залог векселя с совершением на нем залогодателем бланкового индоссамента или индоссамента на имя залогодержателя. Иные ордерные ценные бумаги (коносаменты) также передаются в залог с совершением на них бланкового или именного индоссамента. Фактически при таком залоге залогодержатель, во-первых, самостоятельно реализует переданные ему в залог права в отношении должника и, во-вторых, в отношении третьих лиц выступает как обладатель всех прав по ценной бумаге. При этом очевидно, что в силу сделки с залогодателем залогодержатель не приобретает права собственности на ценную бумагу, а реализует свои права залогодержателя.

Представляется, что такой подход правомерен и при залоге имущественных прав, не удостоверенных ценной бумагой.

При любом варианте залога прав требований права залогодержателя сталкиваются с правами третьих лиц на заложенные права требования. В современном российском праве отсутствуют четкие правила, определяющие, имеет ли приоритет залогодержатель права требования в отношении иных кредиторов залогодателя, обращающих взыскание на это имущество, каким образом определяется наличие приоритетного права (зависит ли оно от даты уступки или от других обстоятельств), в каком порядке должны реализовываться права залогодержателя и как обеспечиваются при этом права других кредиторов.

Аналогичные проблемы возникают и в ситуациях, связанных с банкротством залогодателя и залогодержателя.

При различных вариантах использования прав требований по обязательствам (в основном денежным как наиболее ликвидным) возникает вопрос выделения активов, являющихся предметом залога. В связи с этим требуют решения проблемы, связанные с использованием конструкций, которые обеспечивают права залогодержателей в отношении денежных средств, находящихся на банковских счетах.

Многие из описанных выше проблем были бы устранены в проекте изменений ГК РФ, подготовленном Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

Так, ст. 358.1 проекта изменений ГК РФ содержит положения, снимающие вопрос о допустимости уступки прав по обязательствам, которые возникнут в будущем; указывается, что предметом залога может быть право, которое возникнет из существующего или будущего обязательства.

Вместе с тем в проекте не затрагивается вопрос о моменте возникновения права залога на право, которое возникнет из будущего обязательства. Вполне логично было бы в данном случае применять подход, предложенный в отношении сделок уступки права требования (глава 24 ГК РФ): момент возникновения права у залогодержателя связывается с моментом возникновения заложенного права, если только иное не предусмотрено законом. Тем не менее включение отсылки к соответствующим правилам было бы желательно.

В отношении вопроса о возможности залога части требования и уступки совокупности требований указано, что, если иное не установлено законом или договором или не следует из существа обязательства, предметом залога могут быть часть требования, отдельное требование или несколько требований, вытекающих из договора или иного обязательства. Предметом залога по одному договору залога может быть совокупность прав (требований), каждое из которых вытекает из самостоятельного обязательства, в том числе совокупность будущих прав, а также совокупность существующих и будущих прав.

При этом допускается, что сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право, и о должнике залогодателя могут быть указаны в договоре общим образом, посредством данных, позволяющих индивидуализировать закладываемые права и определить лиц, которые являются или будут являться должниками по этим правам на момент обращения взыскания на предмет залога (п. 2 ст. 358.3 проекта).

Предпринята попытка изменить расплывчатые нормы Закона о залоге, касающиеся допустимости залога прав требования. В частности, четко определено, что залог права не требует согласия должника правообладателя (залогодателя), если иное не предусмотрено законом или договором. Согласие должника, в частности, требуется, если при обращении взыскания на заложенное право и его реализации к приобретателю права должны перейти связанные с ним обязанности (примером такого права требования служит право требования участника долевого строительства, не выплатившего пай).

Вместе с тем странно выглядят предлагаемые последствия залога права в том случае, если уступка или залог такого права правообладателем запрещены законом или невозможность уступки такого права вытекает из существа права. Указывается, что залог такого права не допускается, что вполне логично. Однако далее говорится, что такой договор залога, заключенный без согласия должника, может быть по его иску признан судом недействительным.

Как следует из предлагаемой редакции, согласие должника на уступку или залог права, запрещенные законом, делает такие сделки допустимыми и не противоречащими закону. Эта конструкция сводит на нет установленные законом запреты. Кроме того, заключенные в противоречии с требованиями данной статьи сделки рассматриваются как оспоримые. Учитывая, что речь идет о нарушении императивных норм закона, выбор конструкции оспоримости, к тому же с ограничением интересов других лиц, чьи права могут быть нарушены такими сделками (например, третьих лиц, государства), явно непродуман.

В качестве общего правила предлагается сохранить положение об исполнении должником залогодателя обязательства в пользу последнего. Но положение проекта сформулировано как диспозитивная норма. В случае если договором залога предусмотрено право залогодержателя получить исполнение по обязательству от должника залогодателя, должник, уведомленный об этом, обязан исполнить свое обязательство залогодержателю или указанному им лицу. Денежные средства, полученные залогодержателем от должника по заложенному праву (требованию), засчитываются в погашение обязательства, в обеспечение исполнения которого заложено соответствующее право.

Вполне логично в контексте рассмотренных выше проблем, связанных с необходимостью обеспечения прав залогодержателя при исполнении должником его денежного обязательства перед залогодателем, выглядит и положение проекта о допустимости условия об исполнении обязательства должником на залоговый счет залогодателя.

Вместе с тем непонятна судьба правила, содержащегося в п. 1 ст. 58 Закона о залоге и определяющего судьбу иного имущества (вещей, прав и т.д.), полученного залогодателем от должника во исполнение обязательства. Это четкое, теоретически обоснованное правило должно быть сохранено.

Значительно больше свободы проект изменений ГК РФ предоставляет в решении вопросов о порядке реализации заложенного права. В качестве общего правила реализация должна осуществляться в общем порядке, посредством продажи с публичных торгов. Однако стороны могут договориться, что при обращении взыскания в судебном порядке реализация заложенного права будет осуществляться посредством перевода по требованию залогодержателя заложенного права на себя по решению суда.

Во внесудебном порядке одним из вариантов реализации заложенного права может быть уступка заложенного права залогодателем залогодержателю или указанному залогодержателем третьему лицу.

Поскольку при переводе (уступке) прав залогодержателю для последнего существует серьезный риск неполучения или ненадлежащего получения исполнения от должника по заложенному обязательству, должен быть разрешен вопрос о том, в каком объеме при таком способе реализации должно считаться прекращенным обеспеченное обязательство. В отношении иного имущества закон исходит из того, что оно погашается в размере стоимости переданного залогодержателю имущества (порядок ее определения устанавливается законом).

В отношении прав требования специальных правил не предусмотрено, следовательно, предполагается применять общий порядок. Но, учитывая сложности определения рыночной стоимости прав требования и значительные риски залогодержателя, предлагается включить положение, допускающее возможность в договоре о залоге предусмотреть, что обязательство, исполнение которого обеспечено залогом, прекращается в размере, эквивалентном размеру денежной суммы, фактически уплаченной должником залогодержателю (п. 4 ст. 358.7 проекта). Данное положение должно быть текстуально более тесно связано с положениями, допускающими переход заложенного права залогодержателю. При продаже права с торгов или третьим лицам оно не должно применяться. Следует также обратить внимание на необходимость определения того, на какой момент следует учитывать размер уплаченного должником и как должна решаться дальнейшая судьба переданного права.

Многие существующие на сегодня вопросы можно было бы разрешить при четком определении соотношения норм ГК РФ о замене стороны в обязательстве (глава 24), общих норм ГК РФ о залоге и специальных положений о залоге прав требований.

Эффективная система залога прав требования невозможна без системы регистрации таких залогов. Только последняя может обеспечить прозрачность залоговых прав, защиту прав залогодержателей и приобретателей прав требования. В связи с этим одной из насущных задач является оперативная подготовка детальных предложений по организации такой системы.

[Наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [документ, подтверждающий полномочия], именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны и

[Ф. И. О. полностью] [число, месяц, год] года рождения, паспорт серия [значение] номер [значение], именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1.1. Настоящий договор является обеспечением исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по договору [указать вид договора] N [значение] от [число, месяц, год] (далее — основной договор).

1.2. По настоящему договору Залогодатель передает в залог Залогодержателю права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N [значение] от [число, месяц, год] (далее — договор участия в долевом строительстве), заключенного между Залогодателем и [наименование застройщика] (далее — Застройщик).

1.3. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществлена [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год], номер государственной регистрации [значение].

1.4. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче Залогодателю в соответствии с договором участия в долевом строительстве, является: [указать наименование и характеристики объекта долевого строительства].

Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Залогодателю — [срок].

1.5. Право требования, являющееся Предметом залога, оценивается Сторонами в сумме [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.6. Залогодатель гарантирует Залогодержателю, что все обязанности, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, выполнены им в полном объеме и своевременно. В том числе Залогодатель уплатил Застройщику сумму [сумма цифрами и прописью] рублей.

1.7. Предмет залога не обременен какими-либо обязательствами Залогодателя перед третьими лицами и свободен от их притязаний, под арестом или запретом не состоит.

1.8. Залогодатель подтверждает, что предупредил в письменной форме Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации настоящего договора правах третьих лиц на Предмет залога.

В случае неисполнения Залогодателем этой обязанности Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий настоящего договора.

1.9. В силу залога Залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обязательства по основному договору получить удовлетворение за счет Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

1.10. Залог права требования к Застройщику возникает с момента государственной регистрации настоящего договора.

2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом

2.1. Залог права требования обеспечивает исполнение Залогодателем следующих обязательств по основному договору:

— по основному долгу: [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате процентов в сумме [сумма цифрами и прописью] руб.;

— по уплате штрафных санкций в порядке и размере согласно основному договору.

2.2. Сроки исполнения обязательств Залогодателя по основному договору установлены в самом договоре.

2.3. Залог права требования по настоящему договору обеспечивает требование Залогодержателя по основному договору в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая расходы по взысканию и реализации заложенного имущества.

2.4. При изменении условий основного договора залог права требования по настоящему договору обеспечивает выполнение Залогодателем обязательств по основному договору с учетом внесенных в него изменений.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Залогодатель обязуется:

3.1.1. Принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств и требований со стороны третьих лиц, а в случае возникновения такой угрозы, немедленно уведомлять об этом Залогодержателя.

3.1.2. По требованию Залогодержателя предоставлять ему для ознакомления подлинники документов, имеющих отношение к Предмету залога.

3.1.3. Не передавать право требования в последующий залог.

3.1.4. Не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

3.1.5. В [значение]-дневный срок с момента заключения настоящего договора уведомить Застройщика о состоявшемся залоге права требования.

3.2. Залогодержатель обязуется по требованию Залогодателя выдавать ему документ о полном или частичном выполнении Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель имеет право:

3.3.1. Проверять по документам наличие закладываемого права требования.

3.3.2. Принимать самостоятельно меры, необходимые для защиты заложенного права от нарушений со стороны третьих лиц.

3.3.3. Потребовать досрочного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

3.3.4. Обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Залогодателем требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.

3.3.5. Передать свои права по настоящему договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

4. Основания и порядок обращения взыскания на предмет залога

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства по основному договору для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено взыскание на Предмет залога.

4.2. Взыскание по требованиям Залогодержателя обращается на Предмет залога по решению суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Иск об обращении взыскания на Предмет залога предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

6.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

7.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет Залогодатель.

7.3. Настоящий договор действует до полного исполнения Залогодателем обязательств по основному договору.

7.4. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

7.6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Реквизиты и подписи сторон

Компания Константа выдает выгодные финансовые займы под залог недвижимости.

Что делать участнику долевого строительства если он нуждается в незамедлительном заселении

Но если ваша квартира еще не построена – вы можете получить у нас кредит под залог ДДУ (договора долевого участия). Простое оформление, доступные проценты – все это преимущества сотрудничества с нашей финансовой организацией. Мы выдаем займы с минимальным количеством формальностей в самые сжатые сроки.

Займ под залог договора долевого участия – важные особенности

Данная финансовая услуга именуется – залог прав требования по договору долевого участия. Деньги выдаются под договоры долевого участия, оформленные в полном соответствии с ФЗ-214. Это значит, что документ должен содержать в себе следующую информацию:

Застройщик, заключающий данный договор должен обеспечить открытый доступ на своем сайте к следующим документам – разрешению на строительство, проектной документации, Свидетельству о собственности на участок земли и учредительным документам.

Что нужно для получения кредита под залог ДДУ?

Денежные средства выдаются лицу, которое заключило договор долевого участия с застройщиком. Сумма, которую можно взять в кредит будет зависеть не от стоимости квартиры по договору, а от независимой оценки.

Требуемые документы

Чтобы получить деньги – клиент должен являться собственником закладываемых квадратных метров. Иных требований к заемщикам мы не выдвигаем – у нас самые лояльные условия на рынке!

Как проходит получение средств:

• Оставьте заявку на сайте или по телефону.
• Посетите офис с оригиналами документов.
• Обсудите и согласуйте со специалистом все условия.
• Подпишите договор займа.
• Подайте договор на государственную регистрацию.
• Получите деньги.

*Деньги могут быть выданы наличными или перечислены на банковский счет, в особых случаях возможно получение аванса до сделки.

Наше предложение: от 20% годовых!

Погашение займа

Мы выдаем кредиты на срок от 3 месяцев до 2 лет.

Возможно досрочное погашение на любом сроке без штрафов и дополнительных платежей.

График выплаты, который заранее согласовывается с клиентом, содержится в договоре займа. При возникновении финансовых проблем – мы рекомендуем обратиться к нашим специалистам, так как возможно начисление штрафных санкций за просрочку платежей.

Займ под залог ДДУ – это:

Данная финансовая услуга именуется – залог прав требования по договору долевого участия.

Деньги выдаются под договоры долевого участия, оформленные в полном соответствии с ФЗ-214. Это значит, что документ должен содержать в себе следующую информацию:

Компания Константа выдает денежные средства в самых сложных ситуациях. У нас самые гибкие и лояльные условия на рынке. Обратитесь к нам уже сегодня – и будьте уверенны, в скором времени вы получите необходимую сумму!

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика. Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник долевого строительства (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика.

Порядок наследования прав инвестора

О содержании наследства Итак, если инвестор приобрел у застройщика жилое помещении на основании договора об участии в долевом строительстве, то предметом наследования станут права требования по данному ДДУ. Если был заключен предварительный или основной договор купли-продажи, то в объект наследования включают права требования по этим сделкам. Когда финансирование строительства осуществлялось путем покупки векселя застройщика, помимо прав требования по ПДКП наследники получают вексель застройщика.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском и налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся. Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации (подрядчику) двухкомнатную квартиру, расположенную в здании вышеуказанного жилого дома (подразумевается, что в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда).

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Например, добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует остаться наедине с проблемой невозможности исполнения решения суда. Безусловно, что в подобной ситуации предпочтительней выглядит вариант получения строящегося объекта с просрочкой, поскольку его последующая реализация на рынке жилья гарантирует дольщику возврат инвестиций.

Оценка для нотариуса или опеки

Оценка для опеки требуется, когда владельцем квартиры (доли) является несовершеннолетний собственник.

В таком случае проведение различных сделок с недвижимым имуществом, в том числе по ипотечным договорам, невозможно без разрешения органов опеки. Отчет об оценке реализуемого и приобретаемого недвижимого имущества является основанием для выдачи разрешения или наложения запрета на заключение

Оценка права требования по договору долевого участия

Можно ли называть «отчет об определении», если мы работаем по закону об оценочной деятельности?

Казуистика, конечно, но для мелочи тоже важны. Игорь Б.

Залог прав требования участника долевого строительства

Kikinda пишет: Можно ли называть «отчет об определении», если мы работаем по закону об оценочной деятельности?

ФЗ-135, ст.11 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки Отчет об оценке объекта оценки (далее — отчет) Других вариантов документа наш закон не предусматривает.

Договор уступки прав требования на квартиру

При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик. «Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ) .

Стоимость квартиры в новостройке: как оценить

Оценка строящегося жилья крайне важна, если вы покупаете жилье для дальнейшей продажи или в качестве долгосрочного вложения денежных средств.

В законе № 135 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ сказано, что объектами оценки могут быть не только отдельные материальные объекты (вещи), но и отдельные права - вещные права и права требования.

В случае строящегося жилья соинвестор -участник долевого строительства или просто дольщик обладает не квартирой в недостроенном доме, а правами в отношении объекта незавершенного строительства и правами требования к застройщику, осуществляющего строительство данного дома.

Вы ищете: Договор залога прав требования — сегодня обновлено.

Подробнее о правовых рисках Судебная практика по признанию залога права требования и договора имущественного недействительными В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что оспариваемые договор требования и договор имущественных, по которым залогодатель передало в залог банку требования получения в собственность жилых и нежилых помещений в строящихся домах, заключены в нарушение ч.

Договор залога прав требования по договору банковского вклада

В лице _______, действующего на основании _______, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и гр.

Паспорт: серия ___, № ___, выданный _____, проживающий по адресу: _______, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Договор залога прав требования по кредитному договору

3) имущественные права (требования) принадлежат Залогодателю исходя из Кредитного и не обременены другими обязательствами Залогодателя, в отношении их отсутствуют споры и предъявленные в установленном порядке требования;

4) срок погашения (последнего платежа, полного исполнения) по кредиту, права требования по которому являются предметом залога, не ранее чем через 30 календарных дней после наступления срока возврата кредита Банка России;

5) кредит, права требования по которому являются предметом залога по настоящему договору, относится к 1-й группе риска в соответствии с формализованными критериями, установленными Инструкцией Банка России от 30.

Договор залога прав требования

Залог выступает в качестве обеспечения. Договор прав требований – один из видов. который отличается своими довольно интересными и необычными чертами.

По договору залога требований одна сторона – правообладатель предоставляет второй стороне залог, объектом которого вступает его право требования. При этом данное право заемщик имеет по отношению к третьей стороне, которая не является участником договора.

Залог прав требований по контракту

Участники инвестиционных контрактов в целях привлечения финансирования нередко прибегают к залогу прав требования по инвестиционным контрактам. Поскольку залоговые кредиторы имеют ряд преимуществ по сравнению с другими кредиторами должника, в том числе в рамках процедур банкротства, банки охотно идут на кредитование участников инвестиционных контрактов.

В целом привлекательность имущественных прав по таким контрактам довольно высока, особенно если проект находится на завершающих стадиях.

Залог прав требования по договору поставки

Залог требования по контракту * 28 фев 2011.

Залог права требования участника долевого строительства

требования по контракту достаточно. Наступление просрочки по кредитному договору не дает Банку прав распорядиться. данных, таких как история взаимоотношений, периодичность поставок, . Кредитование под залог прав и уступку денежного требования. * 28 окт 2010. По договору кредитования под залог указанный вид обеспечивает обязательства должника по уплате кредитору денежных.

Конференция ЮрКлуба

Юрик хочет заключить со своим банком договор требований из нашего с ним договора. В связи с этим, юрик направляет нам допник к поставки с условием: «Поставщик дает согласие на передачу в залог Покупателем своих прав по настоящему контракту третьему лицу».

То есть по умолчанию замена кредитора допускается и без согласия должника. Но тут не замена а вообще залог, так что я не вижу способов (если это отдельно не прописано в контракте) ограничить право покупателя на передачу имущественного права в залог.

Кредит под контракт

Кредит на исполнение государственного или коммерческого контракта – предоставляется на пополнение оборотных средств под реализацию конкретного проекта. Данная программа кредитования позволяет реализовать государственный или коммерческий контракт без привлечения собственных средств, и как результат получить выручку в большем объеме за тот же период времени.

Банки разрабатывают различные программы кредитования под залог выручки по контракту.

Онлайн кредит

В обеспечение исполнения обеспечиваемого обязательства должника залогодатель предоставляет залогодержателю по договору кредитования в залог права требования на выручку, поступающую заемщику по соответствующим контрактам и (или).

Уведомление заказчика о прав требования по контракту. Например в течение 3-5 рабочих дней с момента подписания кредитного договора. . График погашения можно установить, если по контракту достаточно поступлений на весь срок кредитования.

Предмет лизинга либо право требования в качестве обеспечения по договору залога

Актуальные проблемы залога прав по инвестиционным контрактам

Участники инвестиционных контрактов в целях привлечения финансирования нередко прибегают к залогу прав требования по контрактам. Поскольку залоговые кредиторы имеют ряд преимуществ по сравнению с другими кредиторами должника, в том числе в рамках процедур банкротства, банки охотно идут на кредитование участников инвестиционных контрактов. В целом привлекательность имущественных по таким контрактам довольно высока, особенно если проект находится на завершающих стадиях.

Залог инвестиционных паев

Шеховцов Дмитрий Соломонович, специалист по гражданскому праву (залог имущественных прав). Начальник юридического отдела ЗАО «СК Континент». Аспирант ИзиСП.

Указанный Закон определяет два вида фондов: акционерный и паевой. Акционерный фонд не вправе размещать иные ценные бумаги, кроме обыкновенных именных акций (п. 1 ст. 4 Закона об инвестиционных фондах).

Залог инвестиционных прав

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Инвестиционное право. Фархутдинов И. З, Трапезников В. А.

В учебно-практическом пособии право впервые рассматривается как отрасль, изучаются отдельные институты общей и особенной частей этой отрасли. Исследуется история инвестиционного законодательства России, правовая природа основных понятий инвестиционного права, вопросы антимонопольного регулирования в инвестиционной деятельности и контрактные формы инвестиций — лизинг, концессия, соглашение о разделе продукции, франчайзинг.

Использование паев в качестве залога в банках

Общие положения о залоге регулируются параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ.

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Ст.334 ГК РФ содержит понятие залога: «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Подробнее о правовых рисках

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что оспариваемые договор залога права требования и договор залога имущественных прав, по которым залогодатель передало в залог банку право требования получения в собственность жилых и нежилых помещений в строящихся домах, заключены в нарушение ч. 3 ст. 335 ГК РФ, поскольку залогодатель на момент их заключения фактически правами инвестора не обладало.

Реферат: Финансовое обеспечение инвестиционных проектов

Заключительным этапом управления формированием инвестиционных ресурсов в целом по предприятию явля­ется определение конкретных источников их привлечения. Этот процесс является частью более общего процесса - фор­мирования финансовых ресурсов для обеспечения всех по­требностей стратегического развития предприятия.

Определение источников формирования ресурсов предприятия является одной из важнейших задач для успешного функционирования предприятия и успешной реализации инвестиционных проектов.

Система инвестиционного права

Сущность инвестиционного права как отрасли права, системы законодательства и учебной дисциплины. Правовое регулирование отношений, связанных с вложением иностранных инвестиций и созданием совместных предприятий. Признаки инвестиционной деятельности.

Отрасль права — это совокупность правовых норм (предписаний) институтов права, которые регулируют определенную сферу общественных отношений в пределах конкретного предмета и метода правового регулирования с учетом принципов и задач такого регулирования.

Учесть все риски Проблемы залога прав требований по инвестиционному контракту

Участники инвестиционных контрактов в целях привлечения финансирования нередко прибегают к залогу прав требования по контрактам. Поскольку залоговые кредиторы имеют ряд преимуществ по сравнению с другими кредиторами должника, в том числе в рамках процедур банкротства, банки охотно идут на кредитование участников инвестиционных контрактов. В целом привлекательность имущественных прав по таким контрактам довольно высока, особенно если проект находится на завершающих стадиях.

Порядок расторжения договора дду с ипотекой

какие сложности поджидают дольщика при расторжении дду

еще одно основание для одностороннего отказа дольщика от дальнейшего исполнения дду – прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией и не заключение им нового договора с другим поручителем в течение двух недель.

в каких случаях нужно идти в суд на пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора дду.

как расторгнуть дду с ипотекой в суде

довольно-таки не редко возникают ситуации, когда требуется расторгнуть дду, зачастую инициатором становится именно дольщик, потому как застройщик непосредственно совершает противозаконные действия против него.

точнее – нарушает конкретные пункты дду.

если дольщик решил расторгнуть дду, причём с ипотекой, то ему придётся повозиться с этим процессом.

• известить об этом банк, в котором была оформлена ипотека. придётся ждать от него ещё соглашения
• подать заявление о досрочном погашении кредита
• необходимо указать номера счетов, по которым будет осуществляться возврат денег: личный номер и номер банка

неоспорим тот факт, что расторгнуть договор дду дольщиком с ипотекой гораздо проблематичнее, поскольку банки не любят отдавать деньги назад. да и слишком много работы с разными документами.

стоит учесть немаловажный нюанс: ипотечный договор, как и дду, зарегистрирован в росреестре.

в этом процессе существует много нюансов, поэтому чтобы грамотно и без лишних проблем дольщик мог расторгнуть договор дду с ипотекой, ему будет крайне необходима помощь юриста по дду.

Залог выступает в качестве обеспечения. Договор залога прав требований - один из видов залога , который отличается своими довольно интересными и необычными чертами.

Договор залога прав требований: определение и характерные черты

По договору залога прав требований одна сторона - правообладатель предоставляет второй стороне залог, объектом которого вступает его право требования. При этом данное право заемщик имеет по отношению к третьей стороне, которая не является . В качестве второго участника в основном выступают банки, кредитные организации и иные компании, которые предоставляют кредиты и займы.

В качестве объекта данного договора может выступать право требования, т.е. право получения определенного денежного возмещения. Оно может возникнуть в следствии представления услуг, продажи товаров и т.д.

По своей сути залог права требования является довольно рисковым как для заемщика, так и для банка . Конечно, данный вид залога имеет некоторые преимущества по сравнению с залогом продукции и товара, но все же он более походит на бланковый кредит. Вот почему прежде чем решиться на залог права требования, нужно тщательно взвесить все «за» и «против», а также сделать глубокий анализ платежеспособности третьей стороны.

Как осуществляется залог права требования

Процесс заключения договора залога состоит из нескольких последующих этапов :

1. Заявка на получение кредит - как уже было сказано, залог права требования в основном выступает в качестве обеспечения возврата кредита. Т.е. в первую очередь нужно в банк с целью получения кредита, предоставив также нужные документы.
2. Процесс обсуждения вопроса возможности кредитования и залога, который проходит в банке.
3. Если банк согласился предоставить вам кредит, заключается договор кредитования и договор залога права требования.
4. Если право требования связано с недвижимым имуществом, то подобный залог должен получить государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства.

После прохождения всех вышеуказанных этапов, заемщик получает свой кредит.

Риски, связанные с залогом права требования

Как уже было сказано, залог права требования связан с определенными рисками. Основной риск в подобном договоре - риск неуплаты и невыполнения своих обязанностей третьей стороной . В основном банки предпочитают в подобных случаях заключать .

Подобный договор предусматривает также определенные обязанности для третьей стороны (как например, не изменять заключенный с заемщиком договор), что создает некоторые гарантии выполнения как для банка (в случае неуплаты кредита), так и для заемщика. Кроме того часто многие банки требуют также предоставления поручительства в качестве обеспечения. Поручителем может быть любое лицо, кто имеет хорошую кредитную историю.

Прежде чем решиться на , нужно тщательно подумать о возможности выплаты. Для заемщика невыплата по его праву требования может стать причиной конфискации движимого и недвижимого имущества, а для банка это связано с рисками потери времени, так как судебные дела подобного рода, как правило, затягиваются минимум на несколько месяцев.

Наш каталог образцов документов, формы контрактов и должностных инструкций собран в этом разделе

ДОГОВОР ЗАЛОГА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ