Принудительное прекращение права собственности на земельный участок. Основания принудительного прекращения права собственности на надел Порядок прекращения прав на земельные участки

Основания принудительного прекращения права лица на земельный участок закреплены в ГК РФ и ЗК РФ.

Условно общими основаниями принудительного изъятия земельных участков, указанных в ЗК РФ можно считать:

Ненадлежащее использование земельных участков;

Использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

Порча земель;

Конфискация;

Реквизиция земельного участка;

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Часовских А. В. Принудительное прекращение прав на земельные участки: правовое регулирование и проблематика / А. В. Часовских, А. А. Рыбьянов, А. Э. Плотникова // Студенческая наука XXI века: материалы IX Междунар. студенч. науч.-практ. конф. (Чебоксары, 23 апр. 2016 г.). В 2 т. Т. 2 / редкол.: Л. А. Абрамова [и др.]. -- Чебоксары: ЦНС «Интерактив плюс», 2016. -- № 2 (9). -- С. 251

Так же федеральными законами могут предусматривать и иные основания принудительного прекращения прав на земельные участки.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся основания подробнее.

В Российской Федерации в настоящее время существует две формы ответственности за нарушение обязанности по использованию земли для всех лиц, осуществляющих владение и (или) пользование земельными участками: наложение административного взыскания в виде штрафа и последующее изъятие, которые предусмотрены за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в течение установленного федеральным законом срока, а также за невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Государственный орган не имеет право изъять земельный участок по причине его неиспользования только на основании вынесенного предупреждения. Обязательно для его изъятия привлечение владельца участка к административной ответственности и неустранение им допущенных нарушений земельного законодательства. Лобачев С.В. Прекращение прав на землю как мера земельно-правовой ответственности лиц: проблемы правоприменения. Сборник материалов I Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А.В. Малько; Рязанский государственный университет им. С.А. Есенина. - Рязань: Издательство: Общество с ограниченной ответственностью "Издательство "Концепция" . - С. 284.

Факт неиспользования земельного участка должен устанавливаться по итогам проведения проверки уполномоченным органом, осуществляющим земельный контроль. В ходе такой проверки уполномоченным органом устанавливается размер участка и время, в течение которого он не использовался. Если указанные факты отсутствуют, то акты уполномоченных органов о привлечении владельца участка к административной ответственности отменяются. Изъять земельный участок возможно, если данные факты были подтверждены результатами проведенной проверки и виновное лицо на основании этого понесло административную ответственность. Липски С.А. Принудительное прекращение права собственности на землю // Гражданин и право. - 2014. - № 2. - С. 24.

Важным аспектом в определении наличия или отсутствия правонарушения, совершение которого может повлечь за собой изъятие земельного участка, является установление срока, в течение которого такой земельный участок не используется. В случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, он может быть изъят по требованию арендодателя. Галиновская Е. Направления развития земельного законодательства: новые тенденции и преемственность // Хозяйство и право. - 2015. - № 1. - С. 9.

Особого внимания с точки зрения земельного права заслуживает реквизиция земельных участков и изъятие участков для государственных и муниципальных нужд.

Два указанных случая - это случаи принудительного изъятия у лица земельного участка для того, чтобы обеспечить интересы общества и государства. Однако необходимость реквизиции и изъятия участка для государственных и муниципальных нужд разная.

Реквизиция представляет собой изъятие государством у собственника имущества с выплатой последнему стоимость изымаемого имущества. Реквизиция - это категория гражданского права, поэтому отношения, которые с ней связаны, урегулированы в ст. 242 ГК РФ. В этой норме сказано, что при наступлении аварий, стихийных бедствий, эпизоотий, эпидемий, а так же иных чрезвычайных обстоятельствах, в интересах общества у собственника может быть изъято имущество на определенных законодательством условиях и в определенном порядке с выплатой собственнику стоимости изъятого. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)

В ЗК РФ указывается так же, что реквизиция может осуществляться для оборонных нужд или для обеспечения безопасности при военном положении либо чрезвычайном положении.

Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, установленных статьей 55 Земельного кодекса РФ. Лабинский А.Л., Ивасенко А.Г. Прекращение прав собственности на землю в РФ // сборник материалов 5-й Международной научно-практической конференции. - Махачкала.: Издательство: Общество с ограниченной ответственностью "Апробация". - 2014. - С. 80-81

В соответствии со ст. 51 ЗК РФ собственник реквизированного земельного участка может требовать возврата земельного участка в суде, но только в случае прекращения действия тех обстоятельств, которые стали причиной реквизиции. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)

Размер вознаграждения за изъятое имущество определяет проводящий реквизицию государственный орган в соответствии с положениями закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 3 данного закона собственнику возмещается рыночная стоимость изъятого имущества Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016).

Если собственник не согласен со стоимостью участка, то он в судебном порядке имеет право требовать определить размер компенсации за изъятый земельный участок.

Но, норма ЗК РФ о реквизиции, по нашему мнению, не является совершенной.

В ст. 51 ЗК РФ в объем понятия «реквизиция» включается и временное изъятие имущества у собственника. Однако «временное изъятие» не может рассматриваться, как прекращение права собственности. Думается, ст. 51 ЗК РФ, следует заменить на две отдельные статьи следующего содержания (приводится только часть, которую предлагается изменить:

«Статья 51. Временное изъятие земельного участка в чрезвычайной ситуации»

Изъятый земельный участок должен быть возвращен собственнику после окончания действия обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, и ликвидации их последствий. В случае невозможности возврата временно изъятого земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

Собственник земельного участка, у которого временно изъят земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости временного изъятия земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.

Статья 51.1. Реквизиция земельного участка.

Под реквизицией земельного участка понимается прекращение права собственности физических и юридических лиц на земельные участки в случаях, предусмотренных статьей 242 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость реквизированного земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, возмещается собственнику в порядке, установленном законодательством о реквизиции, или по желанию собственника ему предоставляется равноценный земельный участок.

Вследствие внесения предложенных изменений в ЗК РФ будет сохранен единственный детализированный российским законодательством правовой механизм реквизиции в чрезвычайных ситуациях и исправлены недостатки юридической техники, которые, по существу должны рассматриваться как противоречие норм ЗК РФ нормам ГК РФ, что недопустимо и должно быть устранено.

Так же закон допускает конфискацию земельных участков, то есть их безвозмездное изъятие на основании решения суда в качестве санкции за совершение различных преступлений. Кроме как преступление, никакие прочие виды правонарушений не могут являться основанием для проведения конфискации. Следует отметить, что конфискация может применяться только в отношении физических лиц, поскольку согласно закону только они могут нести уголовную ответственность. Оболонкова Е.В. Отдельные вопросы применения правил о реквизиции в гражданском праве России // Адвокат. 2013. № 12.

Еще один случай принудительного изъятия недвижимого имущества предусмотрен ст. 239 ГК РФ путем изъятия у частного собственника для государственных или муниципальных нужд. Важно отметить, что ст. 35 Конституции РФ предусматривает возможность принудительного изъятия имущества только для государственных нужд, в то время как ст. 239 ГК РФ предоставляет такую возможность и для нужд муниципальных.

Изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в соответствии с п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ осуществляется в исключительных случаях, к которым закон относит:

Необходимость исполнить международные обязательства государства. В этом случае изъятие участка производится только для государственных нужд.

Необходимость разместить объекты муниципального или государственного значение, если отсутствуют иные варианты размещения. Гринь Е.А. Понятие принудительного прекращения прав на земельные участки и классификация его оснований // Уникальные исследования XXI века. 2015. №1 (1). - С. 29.

Если на подлежащем изъятию земельном участке расположены здания, сооружения либо прочая недвижимость, то собственнику выплачивается соответствующая компенсация. Если собственник участка не согласен с изъятием либо с его условиями, то он имеет право обжаловать в суд решение уполномоченного органа об изъятии земли. Сонина Д.Д. Реквизиция и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд как основания прекращения прав на землю // Пробелы в российском законодательстве. - 2012. - № 1. - С. 110-113

В соответствии с ГК РФ принудительное изъятие земли недопустимо, кроме случаев, когда:

1. Производится обращение взыскания на имущество должника по его обязательствам. В случае неисполнения должником своих обязательств на имущество, находящееся в его собственности, в том числе и на земельный участок, может быть наложено взыскание, которое производится по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Основанием для изъятия земельного участка является выданный на основании вступившего в законную силу решения суда исполнительный документ. Порядок наложения взыскания устанавливается Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» 1 и от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ «О судебных приставах». Новикова О.В. Прекращение права частной собственности на землю и его правовые механизмы // Вестник Красноярского государственного аграрного университета. - 2012. - № 5. - С. 434.

Кроме того, законом допустим и внесудебный порядок обращения взыскания на имущества должника при невыполнении последним своих обязательств. Например, ст. 349 ГК РФ разрешает обращать взыскание на предмет залога в установленном в договоре о залоге порядке.

Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок. При этом следует принимать во внимание, что в ст. 7 Закона «Об исполнительном производстве» установлен исчерпывающий перечень исполнительных документов, которые подлежат исполнению. К ним относятся:

Исполнительный лист, который выдается судом на основании судебного решения.

Судебный приказ.

Удостоверенные нотариально соглашения об уплате алиментов.

Удостоверения комиссии по трудовым спорам, выдаваемые на основании ее решений;

Требования, оформленные в установленном порядке, органов, осуществляющих контрольные функции, о взыскании денежных средств с отметкой банка или иной кредитной организации о полном или частичном неисполнении взыскания в связи с отсутствием на счетах должника денежных средств;

Постановления органов (должностных лиц), уполномоченных рассматривать дела об отсутствии административных правонарушений;

Постановления судебного пристава-исполнителя;

Постановления иных органов в случаях, предусмотренных федеральным законом. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об исполнительном производстве" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2016)

2. Отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать лицу, применяется при условии правомерности оснований приобретения права собственности. Например, лицу в составе наследства был завещан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников; такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником.

В соответствии со ст. 11 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие лица могут обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения не на праве собственности, а только на праве аренды. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.07.2016)

Порядок отчуждения в случае, если лицо не имеет права обладать земельным участком на праве собственности, устанавливается непосредственно законом, который предусматривает такие случаи.

ЗК РФ подтвердил положения статей ГК РФ о принудительном прекращении прав собственности на земельный участок, используемый с нарушением законодательства (не используется в течение трех лет, используется не в соответствии с его целевым назначением, использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки). Анализ этого перечня оснований принудительного прекращения прав на землю показывает, что право частной собственности по сравнению с иными правами на землю защищено более надежно.

Процедура принудительного прекращения прав на землю: В случае неустранения ненадлежащего использования земельного участка налагается административное взыскание в виде штрафа и лицу, виновному в нарушении законодательства, выносится предупреждение о необходимости устранения нарушения в установленный срок. Если и после этого нарушение не будет устранено, то принудительное прекращение прав на землю осуществляется только в судебном порядке.

Особенности купли–продажи земельных участков:

· продавать можно земельный участок, прошедший гос.кадастровый учет;

· продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

· покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли–продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Земельный кодекс Российской Федерации состоит из 18 глав (общей сложностью 103 статьи):

1. Общие положения

2. Земельные участки

3. Охрана земель

4. Собственность на землю

5. Постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (земельный сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками

6. Возникновение прав на землю

7. Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков

8. Прекращение и ограничение прав на землю

9. Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

10. Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров

11. Плата за землю и оценка земли

12. Мониторинг земель, землеустройство и государственный земельный кадастр

13. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль)

14. Ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель

15. Земли сельскохозяйственного назначения

16. Земли населённых пунктов

17. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и земли иного специального назначения

18. Земли особо охраняемых территорий и объектов

19. Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

Объектом земельных правоотношений является земля. В законодательстве земля рассматривается в нескольких аспектах:

1. Земля как природный объект (важнейшая составная часть природы);
2. Земля как природный ресурс (определённая совокупность запасов природных веществ, природной энергии, территориальной сферы, которая используется обществом для удовлетворения своих потребностей);
3. Как недвижимое имущество;
4. Как объект права собственности и иных прав.

Земельное право и земельное законодательство.

Земельное законодательство – это система нормативных актов РФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения . Земельное законодательство в соответствии с Конституцией РФ находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. Основу земельного законодательства составляют:

1. Гражданский кодекс

2. Водный кодекс РФ

3. Жилищный кодекс РФ

4. Налоговый кодекс

5. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закон о землеустройстве, Закон о плате за землю, Закон об охране окружающей среды,

6. Земельный кодекс РФ

7. Лесной кодекс РФ, Закон об обороте земель с\х назначения,

Принятие и взаимодействие актов земельного законодательства основано на нормах Конституции. Согласно Конституции РФ земельное законодательство находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов. По предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Федеральные законы не могут противоречить федеральным конституционным законам.

Права на землю могут быть прекращены в добровольном или принудительном порядке, а также в силу истечения срока, на который был предоставлен земельный участок (при аренде и безвозмездном пользовании). Добровольный характер такое прекращение носит при совершении собственником земельного участка сделки по его отчуждению либо при отказе от права на землю (такой отказ допускается не только для собственника, но также для землепользователя и землевладельца).

Что касается принудительного прекращения прав на землю (изъятия земельного участка), то его основания и порядок зависят от того, каким именно правом обладает лицо, чье право подлежит прекращению. Так, для собственника земельного участка такими основаниями являются:

• обращение взыскания на участок по обязательствам (например, на участок, находящийся в залоге);
• установленный законом запрет для его правообладателя иметь такой участок на праве собственности. Например, иностранный гражданин, унаследовавший земельный участок сельскохозяйственного назначения, должен самостоятельно произвести в течение года его отчуждение, если же этого не произойдет, то уполномоченный государственный орган обращается в суд с заявлением о понуждении к продаже такого участка на торгах;
• изъятие (выкуп) участка для государственных или муниципальных нужд;
• изъятие ненадлежаще используемого участка, т.е. такого, который используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального использования земли, или такой участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо строительства, но в течение трех и более лет не используется в этих целях;
• реквизиция (временное изъятие) участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, - для защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз. Собственнику реквизированного участка возмещаются причиненные убытки за время реквизиции. В случае же невозможности возврата такого участка его собственнику возмещается рыночная стоимость участка или по его желанию предоставляется равноценный участок;
• конфискация (его безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за совершение преступления) и национализация участка.

Иные права на землю (кроме сервитута) принудительно прекращаются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также в случаях:

• использования его с грубым нарушением правил рационального использования земли;
• порчи земель;
• невыполнении обязанностей по рекультивации земель, проведению мероприятий по улучшению земель и охране почв, по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
• неиспользовании в течение трех и более лет участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо строительства. Впрочем, федеральными законами может быть установлен и более длительный срок. Например, в указанный временной период не включается срок, когда участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий.

Что касается права аренды земельного участка, которое является обязательственным правом, возникшим в силу договора, то оно может быть прекращено как по основаниям, указанным выше, так и в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Например, арендодатель земельного участка вправе потребовать через суд досрочно расторгнуть договор аренды, когда арендатор:

• использует участок не по назначению или с существенным нарушением (с неоднократными нарушениями) условий договора;
• существенно ухудшает состояние участка;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, а также в других случаях, предусмотренных ГК РФ.

Кроме того, дополнительные основания для досрочного расторжения судом договора аренды могут быть установлены и непосредственно в таком договоре. Но для арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения в ЗК РФ (и. 3 ст. 46) предусмотрено ограничение возможности прекращения права аренды - это не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (даже в случае ненадлежащего использования участка).

Арендатор земельного участка, в отличие от лиц, обладающих участком на вещном праве, не может добровольно отказаться от своего права. Но он вправе потребовать через суд досрочного расторжения договора аренды, если арендодатель не передал ему во владение и пользование предусмотренный договором участок, или создает помехи при его использовании, или участок имеет препятствующие использованию недостатки либо оказался непригодным для использования (в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает), а также в других случаях, предусмотренных ГК РФ.

Таким образом, основания, когда земельный участок может быть изъят у собственников или у других правообладателей, не полностью совпадают. В частности, для собственников предусмотрены имущественные основания (обращение взыскания, конфискация и др.), но для них неприменимы такие причины, как невыполнение обязанностей по рекультивации земель, по приведению их в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и др.

Решение о принудительном прекращении всех рассмотренных выше прав на землю принимается только судом (кроме специально предусмотренных законом исключений для государственных или муниципальных учреждений и казенных предприятий, в отношении которых применяется особый порядок, допускающий такое прекращение по решению органа государственной власти или местного самоуправления).

Весьма специфичное право на служебный надел прекращается при расторжении трудовых отношений между работником и организацией, предоставившей ему указанный надел. Это оформляется решением указанной организации. Но при этом бывший работник имеет право продолжать его использовать до окончания сельскохозяйственных работ. А в ряде случаев право на служебный надел сохраняется за ним и после увольнения (при выходе на пенсию по старости или инвалидности). Либо же такой надел сохраняется за одним из членов его семьи (при его призыве на действительную срочную военную или альтернативную службу, при поступлении на обучение, а также при его гибели в связи с исполнением служебных обязанностей).

Сервитут же может быть прекращен ввиду отпадания оснований, по которым он был установлен (публичный сервитут - в случае отсутствия общественных нужд, путем принятия акта об его отмене). Кроме того, если принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок в результате его обременения сервитутом не может больше использоваться в соответствии с его целевым назначением, собственник такого участка вправе требовать прекращения сервитута по суду.

Что касается порядка принудительного прекращения прав на землю, то в настоящее время подробно урегулированы вопросы изъятия (выкупа) земельного участка в двух случаях - для государственных или муниципальных нужд, а также при ненадлежащем использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, допускается лишь в исключительных случаях. В Земельном кодексе РФ прямо указаны два таких случая: 1) выполнение международных договоров; 2) строительство и реконструкция объектов государственного или местного значения (энергетических систем, транспорта и связи; обеспечивающих космическую деятельность, оборону, безопасность и т.п.) при отсутствии других возможных вариантов для их размещения. Однако федеральными законами могут быть предусмотрены и иные основания.

Органами, уполномоченными принимать решения об изъятии земельных участков (далее - уполномоченные органы), являются:

• федеральные органы исполнительной власти - когда изъятие необходимо для федеральных нужд, а также в связи с осуществлением недропользования (кроме недр местного значения);
• исполнительные органы государственной власти субъекта РФ - для региональных нужд, а также в связи с осуществлением пользования недрами местного значения;
• органы местного самоуправления, которые изымают участки для муниципальных нужд.

Однако инициатором изъятия могут быть не только вышеперечисленные органы, но и субъекты естественных монополий, недропользователи и организации, уполномоченные осуществлять деятельность, для обеспечения которой требуется изъятие земельного участка (заинтересованная в участке организация подает в уполномоченный орган соответствующее ходатайство).

Изъятию подлежат только такие земельные участки, у которых имеются правообладатели, в ином случае изъятия просто не требуется. Например, нет необходимости принимать решение об изъятии таких участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц или же являются выморочным имуществом, и при этом на них нет объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам.

Процедура такого изъятия урегулирована нормами ГК РФ (ст. 279- 282) и ЗК РФ (глава VII. 1) и предусматривает последовательность следующих юридически значимых действий:

• 1) подача в уполномоченный орган ходатайства об изъятии земельного участка (если такой орган не является инициатором изъятия);
• 2) уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельного участка (нескольких участков) для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии принимается в отношении сразу всех объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемом земельном участке (за исключением таких сооружений, сохранение которых на участке не противоречит цели изъятия). Причем одним решением может быть изъят как один, так и сразу несколько земельных участков. Решение об изъятии может быть обжаловано в суд, оно действительно в течение трех лет со дня его принятия;
• 3) осуществляется государственная регистрация этого решения в ЕГРН - его регистрируют как обременение (ограничение) прав на участок;
• 4) об этом решении уведомляется правообладатель участка - не позднее, чем за год до фактического изъятия (правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня получения его копии);
• 5) в случае согласия правообладателя участка с этим решением заключается соглашение о выкупе участка (договор купли-продажи) и составляется соответствующий передаточный акт. Если же правообладатель не согласен, то орган, принявший решение об изъятии, предъявляет в суд иск о выкупе участка;
• 6) правообладателю выплачивается выкупная цена за участок;
• 7) осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на изъятый участок.

Важным этапом в процессе изъятия земельного участка является подготовка соглашения об этом с его правообладателем. В ходе подготовки такого соглашения с правообладателем участка ведутся переговоры относительно условий изъятия. Возмещение за изымаемый участок включает в себя: 1) его рыночную стоимость (если правообладателем является землевладелец или землепользователь, то рыночную стоимость имеющегося у него права на участок); 2) убытки, причиненные изъятием, включая возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем участка обязательств перед третьими лицами; 3) упущенную выгоду.

При этом рыночная стоимость земельного участка (или подлежащих прекращению иных прав на него) определяется исходя из его разрешенного использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. С 2015 года рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, который был предоставлен гражданину, признается равной рыночной стоимости этого участка (как если бы он был в собственности у этого гражданина). Если же участок предоставлен юридическому лицу, то рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования им определяется как стоимость права его аренды сроком на 49 лет (если для такого участка законом установлен в качестве предельно возможного меньший срок, то на такой срок).

При определении размера возмещения не подлежит учету стоимость таких объектов недвижимого имущества и их неотделимых улучшений, которые произведены вопреки разрешенному использованию и условиям договора аренды или безвозмездного пользования либо построены после уведомления правообладателя участка о принятом решении об его изъятии.

Соглашение об изъятии заключается между: 1) правообладателем земельного участка (если правообладателей несколько, то соглашение заключается с каждым из них); 2) уполномоченным органом, 3) организацией, подавшей ходатайство об изъятии (если изъятие осуществляется на основании ее ходатайства). На основании заключенного соглашения либо вступившего в законную силу решения суда осуществляются:

• 1) возмещение правообладателю (если оно предусмотрено указанным соглашением либо решением суда);
• 2) переход и прекращение прав на земельный участок и иную расположенную на нем изымаемую недвижимость;
• 3) возникновение прав на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земель и земельных участков;
• 4) государственная регистрация возникновения, прекращения или перехода прав на земельный участок и иную расположенную на нем изымаемую недвижимость. По общему правилу именно с момента указанной регистрации прекращаются права на изымаемые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Если этот земельный участок находился в частной собственности, то с момента прекращения права на него он переходит в собственность Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования либо организации, подавшей ходатайство об изъятии (в зависимости от того, для каких нужд осуществлено изъятие);
• 5) снос объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке (за исключением таких сооружений, сохранение которых на участке не противоречит цели его изъятия).

Изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд может предшествовать резервирование земель для указанных целей, в связи с которым могут быть ограничены права по использованию земельного участка (на строительство, проведение мелиоративных работ), а также вещные права на землю. По общему правилу срок резервирования составляет не более трех лет. Для специальных целей сроки резервирования другие. Так, для строительства и реконструкции объектов транспорта, автомобильных дорог и других линейных объектов государственного или муниципального значения возможно резервирование земель на срок до 20 лет (при условии, что эти земли не предоставлены гражданам и юридическим лицам). Резервирование же в целях создания особой экономической зоны допускается не более чем на два года.

Что касается изъятия ненадлежаще используемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, то применяется эта мера только в том случае, если факты такого использования не устранены после наложения административного наказания в виде штрафа. Основания и порядок такого изъятия различаются для собственников и иных правообладателей, но и у тех, и у других такое изъятие допускается исключительно по решению суда.

У собственника земельный участок может быть изъят, если он не используется для сельскохозяйственного производства в течение трех лет, либо он используется не в соответствии с его целевым назначением, либо его использование приводит к существенному снижению плодородия земель или к значительному ухудшению экологической обстановки.

Конкретные критерии существенного снижения плодородия земель, значительного ухудшения экологической обстановки, а также признаки неиспользования земель утверждены в 2011-2012 гг. Правительством РФ.

При выявлении указанных фактов ненадлежащего использования орган государственного земельного надзора налагает на собственника участка административное взыскание (штраф) и одновременно выносит ему предупреждение о допущенном земельном правонарушении (выразившемся в ненадлежащем использовании участка) с предписанием устранить его. Затем указанный орган уведомляет об этом орган исполнительной власти субъекта РФ. Если в установленный в предупреждении срок нарушение не устранено, этот орган обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.

Начальной ценой земельного участка, выставленного на торги в связи с ненадлежащим использованием, может быть его рыночная или кадастровая стоимость. Если продажа на первых торгах не состоялась, то назначаются повторные торги (со снижением начальной цены участка на 20%). Если и повторные торги не состоятся, то такой участок подлежит продаже посредством публичного предложения (по цене не ниже 50% от начальной цены повторных торгов). При отсутствии покупателя на таких условиях приобрести такой участок предлагается органу местного самоуправления. Если же он этого не сделает, то это обязан сделать орган исполнительной власти субъекта РФ.

Средства, вырученные от продажи участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность (если торги не состоялись), выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования для лиц, не являющихся его собственниками, определены ЗК РФ. В частности, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после получения соответствующей информации от органа государственного земельного надзора либо направляет требование об изъятии земельного участка в суд, либо самостоятельно принимает решение об его изъятии (когда его правообладателем является государственное или муниципальное учреждение либо казенное предприятие).

Что касается защиты прав на земельные участки, то законодательством предусмотрены следующие способы такой защиты:

• признание права на земельный участок, которое осуществляется в судебном порядке;
• восстановление положения, которое существовало до нарушения права;
• пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих такую угрозу;
• признание недействительным акта органа государственной власти или местного самоуправления;
• возмещение убытков, в том числе упущенной выгоды. Такое возмещение осуществляется, если в результате деятельности других лиц произошло ухудшение качества земель, или земельный участок был временно занят, или были ограничены права на него, или было изменено его целевое назначение (без согласования с его правообладателем). Кроме того, возмещение убытков правообладателям земельных участков предусматривают нормы ГК РФ о возмещении вреда.

Когда нарушается субъективное право определенного лица на земельный участок либо когда такое лицо заблуждается относительно наличия у него таких прав, возникают земельные споры. Причины для этого могут быть самыми разными:

• действия (бездействие) участников земельных правоотношений (неправомерное изъятие земельного участка, нарушение его границ или самовольное занятие и др.), а также ненадлежащее исполнение своих обязанностей или противоправные действия должностных лиц органов исполнительной власти или местного самоуправления. Такие споры разрешаются посредством восстановления нарушенных прав и интересов, признания недействительными нормативно-правовых и распорядительных актов;
• противоречивость действующего законодательства. Для разрешения такого спора может потребоваться обращение участника спора или рассматривающего соответствующее дело суда в Конституционный суд РФ;
• незнание участниками спора своих прав и обязанностей. В этом случае конфликтная ситуация может быть решена при помощи разъяснения сторонам их прав и обязанностей.

В советский период разрешение таких споров осуществлялось путем их внесудебного рассмотрения (в том числе по причине того, что земельные правоотношения тогда носили неимущественный характер).

В настоящее время земельные споры рассматриваются в судебном порядке - судами общей и арбитражной юрисдикции в соответствии с гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством, а судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

При этом суды общей юрисдикции рассматривают дела по спорам, одной из сторон которых выступают граждане (за исключением таких, которые занимаются предпринимательской деятельностью), а арбитражные суды - споры с участием юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Кроме того, любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, в том числе и земельный, может быть передан в третейский суд. Причем это может быть как постоянно действующий суд, так и созданный для разрешения конкретного спора (такие суды формируются спорящими сторонами). Решение третейского суда исполняется добровольно. Если же оно не исполняется обязанным лицом добровольно, то та сторона, в пользу которой вынесено судебное решение, может обратиться в суд или арбитражный суд (по подведомственности) с просьбой выдать ей исполнительный лист.

Прекращение прав на земельные участки – это непростая юридическая процедура, основания для проведения которой регламентированы законом. Под основанием ее проведения понимается истинная причина, провоцирующая прекращение прав на какую-либо землю определенным лицом.

Законодательством РФ рассмотрены подобные причины и лишь они могут иметь законную силу для осуществления принудительного прекращения возможности владения. Помимо этого, любой гражданин имеет полное право добровольного отказа от конкретной собственности, в том числе, и земельного участка.

Для того чтобы в полной мере разобраться с порядком указанной процедуры, советуем ознакомиться с представленным ниже материалом.

Основания прекращения прав на земельные участки — законодательные положения

Рассматривая какую-либо юридически значимую процедуру, очень важно ознакомится с законодательными положениями, которые так или иначе определяют порядок ее проведения.

В случае с отнятием прав на участок потребуется взять на рассмотрение сразу несколько законодательных актов:

• Конституция РФ;
• Гражданский Кодекс РФ (ГК РФ);
• Земельный Кодекс РФ (ЗК РФ);
• Некоторые Федеральные законы (ФЗ) РФ.

В первую очередь, обратимся к главному нормативно-правовому акту на территории нашей страны. Конституция определяет в 36-ой статье следующее:

• Любой гражданин имеет полное право владеть таким видом частной собственности как земля.
• Использовать свой земляной участок лица могут в своих интересах как угодно, главное, чтобы процесс пользования не нарушал положения действующего законодательства РФ, прав других граждан страны и не наносил какого-либо вреда окружающей среде.
• Условия и порядок пользования землей определяется Федеральными законами и другими законодательными актами РФ (в том числе, в них регламентируются основные принципы и правила отчуждения прав собственности на землю).

Ни один нормативно-правовой акт, принятый правительством РФ, не должен противоречить представленным выше положениям Конституции.

Основываясь на данном принципе, законодатель РФ сформировал общие правила и порядок такой процедуры. Важнейшие законодательные пункты по рассматриваемой нами теме содержатся в ЗК РФ. Обобщив информацию из кодекса, можно выделить такие основные положения как:

• Отчуждение права собственности на землю происходит либо при отчуждении его собственника от данного права любым законно оформленным способом в добровольном порядке, либо при принудительном изъятии земли у ее собственника в порядке, установленным действующим законодательством РФ.
• Порядок обеих вариантов отчуждения прав на земельные участки регламентирован в законодательных актах: Федеральные законы и Земельный/Гражданский Кодексы РФ.
• Это возможно для любой земли, принадлежащую конкретному лицу, вне зависимости от того, на каких основаниях данное право было получено (договор купли-продажи, наследство, аренда и т.д.).

Для лучшего понимания сути процедуры по прекращению прав на землю необходимо досконально изучить 7-ую главу ЗК РФ и те законодательные акты, на которые ссылается законодатель в статьях данного кодекса.

Стоит понимать, что в ряде ситуаций юридически неподкованный гражданин не сможет разобраться со всеми нюансами рассматриваемой нами теме. В таком случае желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Как было отмечено ранее, основания для указанного процесс – это истинная причина, по которой конкретный собственник лишается данного права.

При этом основание должно быть законным. Под последним словом понимается то, что причина, по которой это происходит, так или иначе определена или регламентирована законодательством РФ.

В большинстве своем основания регламентированы Земельным Кодексом, где подразделены на две большие группы:

• Основания, в соответствии с которыми прекращение прав происходит добровольно со стороны собственника земельного участка. К подобным относятся: отчуждение прав по договорам аренды, купли-продажи, мены и тому подобное. Отличительной особенностью таких оснований является, что отчуждение прав на собственность происходит в добровольном порядке и по решению самого собственника земли.
• Основания, в соответствии с которыми ограничение прав происходит принудительно, то есть без учета мнения самого собственника земельного участка. Подобные причины определены ЗК и ГК РФ. Данная процедура осуществляется только в том случае, если это не противоречит законодательству РФ. По результатам лишения прав собственности собственник может получить компенсацию (прекращение с выкупом), а может вовсе остаться ни с чем (прекращение без выкупа). Все нюансы данного вида потери возможности владения землей регламентированы законами нашей страны.

Важно понимать, что основания для прекращения каких-либо прав должны быть законными. В противном случае незаконно лишенный земли гражданин имеет полное право восстановить справедливость в судебном порядке.

Нюансы добровольного отчуждения прав на земельный участок

Добровольное отчуждение права на землю

На участок земли – это нередко встречающееся мероприятие в нашей стране. Подобный вид прекращения прав на землю имеет место быть в огромном количестве юридических сделок.

Зачастую добровольное отчуждение со стороны собственника происходит в тех ситуациях, когда по какому-либо соглашению он обязуется передать конкретный другом лицу.

В такой ситуации прекращение возможности владения с его стороны просто необходимо, ведь без данного мероприятия новый владелец земли не сможет зарегистрировать право собственности на себя.

Обязательно добровольное отчуждение проводится:

• при продаже земли;
• при сдаче земли в аренду;
• при передаче земли по договору дарения;
• при передаче земли по договору мены;
• при передаче земли в государственный земельный фонд.

Таким образом, добровольное отчуждение можно классифицировать на два вида:

• в пользу других лиц;
• прекращение прав собственности на его собственником от своих прав, при этом не в пользу других лиц.

Осуществление данного мероприятия, вне зависимости от его вида, происходит так:

1. Собственник приходит в ближайшее отделение Росреестра или Многофункционального центра (МФЦ).
2. Предоставляет определенному сотруднику госоргана следующий перечень бумаг:

• заявление об отчуждении или ;
• правоустанавливающие документы на данный участок;
• паспорт;
• квитанцию об уплате госпошлины.

1. Подав документы, собственник должен взять с сотрудника соответствующую расписку и выждать от 10 до 18 дней, в ходе которых право собственности с его стороны на конкретный участок земли будет прекращено.

Стоит понимать, что, если отчуждение происходит в пользу другого лица, ему необходимо своевременно зарегистрировать свои права собственности на приобретенный или полученный во владение земельный надел в том же Росреестре или МФЦ.

Нюансы принудительного прекращения прав

Принудительное прекращение права на землю

Принудительное прекращение прав на землю – это более сложный юридический процесс. Порядок принудительного прекращения прав на землю устанавливается законодательством РФ.

Как было отмечено ранее, суть подобного вида лишения прав заключается в том, что собственника земельного участка не спрашивают о его желании расстаться со своей собственностью.

Решение о принудительном прекращении прав принимается соответствующими госорганами.

Лишить прав собственности на землю в принудительном порядке гражданина могут в следующих ситуациях:

• при нарушении условий договора со стороны текущего собственника земли, по которому он получил ее в собственность (прекращение прав осуществляется через судебные прения, инициатор которых, как правило, оппонент собственника земли по конкретной сделке);
• при необходимости государства изъять земельный надел для государственных или муниципальных нужд (прекращение прав осуществляется решением уполномоченных госорганов);
• при решении суда, по которому собственник земли обязуется отдать ее в качестве оплаты за совершенные деяния, иначе данный процесс называется «конфискация» (прекращение прав осуществляется черед суд);
• при необходимости государства изъять землю с целью защиты общества, граждан страны и в целом национальной безопасности, иначе — «реквизиция» (прекращение прав осуществляется решением уполномоченных госорганов).

Процесс принудительного отнятия прав не требует участия собственника земли, за исключением тех случаев, когда вопрос решается в судебном органе.

По результату мероприятия по лишению прав на землю ее, уже бывший, собственник получит соответствующее уведомление и, если это предусматривает законодательство, компенсацию за «отобранную» собственность.

Не забывайте, что любое принудительное прекращение прав на землю может быть оспорено в суде бывшим собственником данной земли.

Нюансы изъятия за выкуп

Отдельного внимания заслуживает ситуация принудительного прекращения прав на землю, которая предполагает получение бывшим собственником участка некоторой компенсации.

Такая процедура регламентирована законодательством РФ и называется изъятием с выкупом.

Она может быть осуществлена только в том случае, если земельный участок конкретного гражданина неотложно понадобился государству или местному муниципалитету в их пользование (постройка линии тепловых труб, возведение электростанции и т.п.).

Более подробно изъятие с выкупом рассмотрено в 49-ой статье ЗК РФ.

Порядок процедуры изъятия с выкупом выглядит следующим образом:

1. Уполномоченные в конкретных вопросах госорганы принимают решение о том, что государству или местному муниципалитету необходимо получить в пользовании определенную землю.
2. Затем они официально регистрируют такую необходимость и оповещают о данном явлении собственника земельного участка, который будет изъят.
3. Далее уполномоченные госорганы и собственник оформляю необходимую документацию, используя которую, гражданин, лишившийся земли, должен получить компенсацию за изъятую собственность.

Стоит отметить, что компенсации за изъятый земельный участок рассчитывает исходя из действующей кадастровой стоимости за один квадратный метр земли. При желании и наличии такой возможности любое лицо может получить не компенсацию, а эквивалентную изъятой собственность.

Помимо изъятия земли с выкупом по инициативе государства, подобная практика имеет место быть и в других ситуациях, пусть – крайне редко.

Так, например, гражданина в суде могут обязать продать свой земельный надел другому лицу, если подобная мера позволительна с точки зрения законодательства РФ и ни капли не нарушает его. Такие ситуации очень сложны в юридическом плане, поэтому рассматривать их важно только с профессиональным юристом.

В целом, разобраться с основаниями отнятия прав на земельный участок и общей сутью данной процедуры не столь сложно.

Главное в подобном мероприятии – подробно изучить законодательство РФ и представленный выше материал. Надеемся, сегодняшняя статья дала вам ответы на интересующие вопросы.

Об основаниях для прекращения права на земельный участок вы можете узнать, посмотрев видео.