Срок действия договора аренды существенные условия. Существенные условия договора аренды - правовое регулирование аренды
Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.
Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а, следовательно, порождающим права и обязанности у сторон. Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.
Что закон законности аренды означает полное применение?
Полное приложение затрагивает многие аспекты договора аренды как для частного, так и для коммерческого использования. Аренда должна соответствовать определенным ориентировочным значениям, эксплуатационные расходы должны состоять из предопределенных компонентов, и необходимо соблюдать причины прекращения или периодов уведомления.
В случае частичного применения положения об арендных и эксплуатационных расходах не применяются, но самый важный оставшийся компонент также применяется к положениям о защите. Но есть несколько исключений, о которых мы говорили вначале, что мы вкратце рассмотрим.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.
Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.
Это касается как частного, так и коммерческого использования. Два исключения здесь будут правом досрочного прекращения, если арендатор подвергается опасности для здоровья арендованным имуществом и правом сокращения процентов. Хорошим примером необходимости в нескольких уставах уважать закон о найме будет закон об уменьшении процентов.
Однако в случае коммерческого лизинга свойств Закон о защите прав потребителей может отменять договорные положения, которые ущемляют арендатора. Таким образом, приложение управляется частным и коммерческим использованием на стороне хозяина, если есть коммерческая мотивация за аренду.
В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным.
Как показывает судебная практика, несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора
Периоды прекращения для частного и коммерческого использования
Арендатор должен быть частным лицом, а не компанией, арендующей для удовлетворения требований защиты потребителей. Поэтому некоммерческое коммерческое использование имеет небольшой эффект. Мы перечислим дальнейшие различия. Частные лица должны отменить за месяц до их отъезда в конце каждого месяца. С другой стороны, коммерческие помещения подлежат трехмесячному сроку и прекращение должно быть сделано в последний день календарного квартала. Аренда может быть прекращена только по уведомлению и через шесть месяцев.
Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2011. - С.89
Если имущество обслуживает жилые помещения, то сниженная ставка в размере 10% от арендной платы и побочных расходов, кроме расходов на отопление. Однако, если аренда имущества используется для деловых целей, то арендодатель имеет выбор НДС. Освобождение от побочных налогов может использоваться на уровне 0% или, в некоторых случаях, добровольное налоговое обязательство в размере 20%. Это имеет то преимущество, что арендодатель также может вычесть входной налог. Однако налог с оборота может потребоваться только арендаторам, если бизнес в помещении в основном генерирует налогооблагаемые продажи.
Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Разница Аренда и аренда недвижимости
Короче говоря, для частного использования 10% - это налог на добавленную стоимость, а для коммерческого использования - 0% или 20% при условии соблюдения требований. Эти два условия указывают на различие между частным и коммерческим использованием. Лизинговый договор может быть признан в основном за счет предоставления операционного оборудования. Поэтому не только сдаются в аренду нежилые помещения, но и все необходимое для управления операциями. Договор аренды не подпадает под действие закона о найме и может быть разработан в основном бесплатно.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора.
Договор лизинга почти всегда указывает на коммерческое использование, тогда как договор лизинга может использоваться как для частного, так и для коммерческого использования. На практике изменения в мире труда все чаще приводят к условиям смешивания. Таким образом, может случиться так, что квартира служит для формирования пищевой точки как в частной, так и в профессиональной сфере. В этих случаях юридические эксперты рекомендуют вам полностью соблюдать два контракта. Прежде всего, речь идет не о потере дисбаланса между частным арендатором и арендодателем, которого нет в коммерческой аренде.
Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Существует баланс сил. Чистый титул в аренде ничего не говорит о характере использования. Это определяется исключительно целью Договора. В принципе, закон об аренде применяется очень аналогично частному и коммерческому использованию, но можно отметить, что коммерческое использование может создавать множество исключений, таких как лизинг или обслуживание. Это также выражает разницу в отношениях между частным и коммерческим использованием против арендодателя. Это основное различие между этими двумя мотивами для аренды.
В этом руководстве мы попытаемся более точно объяснить юридические и эксплуатационные аспекты лизинговых контрактов. С подписанной справа декларацией о приеме арендатор подтверждает, что поставщик поставил и установил заказный объект лизинга в идеальном и готовом к использованию условиях, как это предусмотрено в контракте. Дана оперативная готовность. С принятием договора начинается срок договора лизинга; лизинговая компания оплачивает счет поставщика и становится владельцем объекта. Кроме того, начинаются обязательства лизингополучателя по договору лизинга.
Согласно ст. 26 Закона № 122-ФЗ регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды.
В силу п. 6 ст. 33 Закона № 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Если лизингополучатель осуществляет свое право на прекращение или свое право на досрочное расторжение договора в случае договора лизингового договора или срочного договора, выплачивается единовременная выплата. Это уже предусмотрено в договоре лизинга на соответствующую дату заключения договора. Плата за запуск гарантирует арендодателю неамортизированную часть стоимости предмета лизинга. После получения окончательного платежа право собственности на арендуемый объект остается первоначально у арендодателя.
Арендодатель продает лизинговый объект как можно лучше. Большая часть выручки от продажи будет зачислена на лизингополучателя для компенсации его окончательного платежа. Фактор, основанный на процентной ставке, которая используется для конвертации будущей дебиторской задолженности в текущую стоимость.
Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008, подписанное в период действия Закона № 122-ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной регистрации.
Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат регистрации.
В соответствии с Законом № 122-ФЗ и Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участники сделки представляют на регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.
Активация арендованных активов. Лизинговые объекты сдаются в аренду арендодателю в случае договоров лизинга, заключенных в соответствии с декретом налогового лизинга, в экономических, налоговых и юридических условиях. Следует проверить, не являются ли объекты лизинга внебалансовыми.
В связи с договорами аренды термин «амортизация» означает, что арендатор покрывает все или часть инвестиционных затрат и рисков в зависимости от типа лизинга. В конечном счете, цель всех договоров лизинга заключается в том, что арендодатель получает амортизацию общих инвестиционных затрат от текущих арендных платежей, выплат по остаточной стоимости, окончательных платежей, ставок продления и поступлений от восстановления.
Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 в установленном Законом № 122-ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.
Поскольку нарушения условий договора аренды судами установлены, договорные отношения между сторонами прекращены по основаниям, предусмотренным законом.
Цена покупки обычно понимается как цена покупки, которая согласовывается при осуществлении покупки. Право покупки - это вариант покупки. Право на покупку - это вариант, предоставленный лизингополучателю для обеспечения права собственности на объект лизинга. Это право может, но не обязательно должно осуществляться.
Договор лизинга заключен в конце лизингового договора, если лизингополучатель желает продолжить использование актива и хочет его дополнительно арендовать. Лизинговые платежи значительно ниже, чем в первоначальном соглашении. Лизингополучатели и поставщики соглашаются оплатить авансовые платежи до доставки и до начала лизингового договора. Лизинговая компания может производить эти платежи для арендатора по договорным соглашениям. Проценты по авансовым платежам рассчитываются в начале договора лизинга и предъявляются лизингополучателю.
Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Если лизингополучатель производит авансовые платежи от своего имени, он приобретает право собственности на покупку имущества. В связи с договором лизинга право на передачу в лизинговую компанию передается таким образом, чтобы лизинговая компания могла приобретать имущество вообще. Лизинговая компания, лизингополучатель и поставщик согласны с тем, что аренда лизингополучателя считается предоставленной лизинговой компанией. Уплата первой большой ставки лизинга уменьшает объем финансирования транспортного средства на эту сумму.
Это уменьшает ежемесячный лизинговый курс, поскольку лизинговая компания должна делать меньше денег. Первый тариф или первоначальный взнос около 10% от чистой цены являются обычными. Авто-лизинг - это краткое название для специальных договоров авто-лизинга. При разработке контрактов важную роль в контракте играет полезный срок службы, ожидаемый километровый пробег, предполагаемая рыночная стоимость и намерение лизингополучателя.
Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
В случае повреждения предмета лизинга лизингополучатель несет расходы на устранение ущерба. Риск повреждения начинается с согласованного переноса риска. Кредитоспособность означает кредитоспособность или «лизинг». В случае лизинга это включает кредитоспособность лизингополучателя, поставщика и стоимость предмета лизинга. Кредитоспособность лизингополучателя должна гарантировать, что согласованные лизинговые платежи могут быть предоставлены на весь срок действия договора. Лояльность поставщиков призвана обеспечить, чтобы Поставщик мог выполнить свои обязательства по поставке и гарантии.
Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.
В Постановлении № 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 - 22).
Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.
Значение объекта предназначено для обеспечения возможности использования сторонних ресурсов. В случае покупки и аренды лизинговая компания покупает непосредственно активы, которые будут использоваться будущим арендатором, без того, чтобы клиент ранее разместил заказ. Для входа нет заказа.
Трансграничный лизинг. Лизингополучатели и арендаторы создаются в разных странах. Трудности, возникающие из-за различных налоговых и учетных условий в отдельных странах. Процесс снижения платежей называется уменьшением серии платежей. В случае договоров лизинга, например, ежемесячные платежи в начале контракта являются относительно высокими, они становятся ниже в течение срока действия контракта. Согласованные процедуры оплаты согласовываются с целью приложить усилия, чтобы соответствовать потреблению арендованных активов, что обычно является относительно высоким в начале.
В качестве примеров можно привести:
Определение ВАС РФ от 27.12.2011 № ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);
Определение ВАС РФ от 16.02.2012 № ВАС-15837/11 по делу № А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);
Определение ВАС РФ от 21.04.2011 № ВАС-1709/11 по делу № А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).
Процесс дегрессивного платежа может сыграть важную роль в принятии инвестиционных решений, если бизнес-требования, финансовые или ликвидные требования должны быть удовлетворены оптимально. Обычно это означает, что лизинговые компании непосредственно приобретают и управляют своим клиентским потенциалом, независимо от производителей или определенных активов. В то же время производители и дилеры также осуществляют специальную форму прямого лизинга, предоставляя своим лизинговым компаниям прямой доступ к их потребительскому потенциалу, но концентрируясь на активах своих ассоциированных производителей.
Таким образом, при заключении договора аренды сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.
В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.
Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ).
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.
Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).
Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление "арендной услуги".
В ГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.
ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 19993 г. № С-13/ОП-276. Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.
Необходимо отметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер и иные правила могут быть установлены законом или договором. Так, в силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ возможность преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок не ставится, в отличие от ГК РФ, в зависимость от добросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору.
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.
В качестве еще одного существенного условия договора аренды была указана арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.
В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами.
Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения - 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.
Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).
Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.
Обязанности арендодателя.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.
Обязанность арендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), положениями об аренде зданий и сооружений расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК).
Применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во временное владение и пользование не только основные средства предприятия, но и перевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. В связи с чем законодателем предусмотрены специальные правила об уведомлении кредиторов.
ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обременного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п.1 ст.661 ГК). Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.
Обязанности арендатора.
Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.
Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.
Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя.
К их числу относятся следующие: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднайм); передавать свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал. Однако при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется.
Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором, - нет, если иное не предусмотрено законом. "Иное" предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях (ст. 622 ГК РФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.
