Субъектами жилищных правоотношений являются. §3.3. Субъекты жилищных правоотношений. Жилищное право. Стороны в жилищных правоотношениях

Под субъектами правоотношения понимают их участников, наделенных законом или договором определенными правами и обязанностями.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ).

Круг субъектов жилищных отношений относительно разнообразен и включает в себя не только стороны обязательственных жилищных отношений, но и пользователей жилых помещений, не совпадающих со сторонами обязательства.

Также к субъектам жилищных отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер (собственников) и производный характер (арендаторов, нанимателей). Основными субъектами жилищных правоотношений являются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.

Наименование сторон, их правовое положение зависят от следующих условий:

1) их вида;

2) юридического факта – основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения;

3) вида жилищного фонда в зависимости от права собственности.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобретающие такое помещение по договору купли-продажи, или наниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени заключают договор коммерческого найма одного жилого помещения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жилищным законодательством. К числу субъектов жилищных отношений относят также иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется национальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами или международным договором.

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

во-первых, это стороны жилищного обязательства;

во-вторых, это пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;

в-третьих, это лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

в-четвертых, лица, права которых носят зависимый, производный характер и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов:

• - их вида;
• - от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают;
• - от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы и др.), с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член ЖСК (ЖК), члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы, приобретающие производные от первичных пользователей права). При этом в договоре коммерческого найма в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т.е. здесь возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя.

При социальном найме проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Круг членов семьи нанимателя прямо определен законом: к ним относятся супруг нанимателя, а также дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ)

Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты жилищного правоотношения - это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями. В законодательстве используются разные термины, касающиеся субъектов правоотношений. Их так­же называют участниками, лицами и сторонами. Однако с точки зрения теории права они именуются субъектами правоотношения.

Субъект - обязательный элемент любого правоотноше­ния, в том числе жилищного. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ в жилищных правоотношениях могут участвовать мно­гие субъекты (участники жилищных отношений).

Как и любое общественное отношение, жилищное право­отношение устанавливается между людьми. В связи с этим в качестве субъектов жилищных правоотношений выступают либо отдельные индивиды, либо определенные коллективы людей, либо публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования).

Отдельные индивиды именуются в законодательстве гражданами. Вместе с тем субъектами жилищных право­отношений в нашей стране могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица без гражданства. Наря­ду с отдельными индивидами в качестве субъектов жилищ­ных правоотношений могут участвовать и организации, ко­торые называются юридическими лицами. За юридическим лицом как субъектом жилищного правоотношения всегда стоит определенный коллектив людей (работников). В этих правоотношениях могут участвовать не только российские, но и иностранные юридические лица.

В регулируемых жилищным правом отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

1. физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);

2. юридические лица (как российские, так и иностранные);

3. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем их можно подразделить на основные субъ­екты (перечисленные в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ) и иные субъекты (перечисленные в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ).

К первым относятся граждане (физические лица), юри­дические лица (организации), Российская Федерация (го­сударство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы граждане и юридические лица мог­ли стать участниками жилищных отношений, они должны обладать определенным правовым статусом - правосубъектностью, которая включает в себя следующие элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламен­тированы подразд. 2 «Лица» разд. I (ст. 17-127) ГК РФ. С точки зрения правоспособности все граждане равны неза­висимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способ­ны иметь права и нести обязанности.

С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. его способность своими действиями приобретать права и исполнять обя­занности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-лет­него возраста. Законом установлены исключения для несо­вершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эманси­пированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они также обладают дееспособностью в полном объеме. Если гражданин не об­ладает дееспособностью в полном объеме, то в соответству­ющих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже малолетние граждане могут быть участ­никами жилищных отношений, но от их имени сделки со­вершает законный представитель, например опекун.

К иным участникам жилищных правоотношений отно­сятся иностранные граждане, лица без гражданства и ино­странные юридические лица. Касаясь статуса этих физи­ческих лиц, прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что они обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Рос­сийской Федерации, кроме случаев, установленных фе­деральным законом или международным договором РФ. Например, в ЖК РФ такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается национальным режимом) установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору соци­ального найма. Однако международным договором может быть установлено иное.

Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:

В отношении граждан Российской Федерации - ФЗ от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»;

В отношении иностранных граждан и лиц без гражданства - ФЗ от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Так, из ст. 48 и 51 данного Кодекса следу­ет, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законода­тельством порядке. Они должны обладать в совокупности четырьмя легальными признаками:

Организационной упорядоченностью (или организационным единством);

Имущественной обособленностью;

Самостоятельной имущественной ответственностью;

Возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени.

Перечисленные признаки должны найти отражение в его учредительных документах и создают необходимые предпо­сылки для самостоятельного участия юридического лица в жилищных отношениях.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают и прекращаются одновременно, т.е. с момента его возникновения и прекращения (с момента включения организации в реестр юридических лиц и исключения из него).

Публично-правовые образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в дру­гих случаях они, обладая властными полномочиями, долж­ны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

В ЖК РФ представлен широкий круг субъектов - граждан:

Во-первых, это граждане, обладающие самостоятельным правом на жилое помещение (собственники жилых помещений, наниматели, члены ЖК и ЖСК);

Во-вторых, это лица, жилищные права которых имеют производный характер (поднаниматели, временные жильцы).

Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях ЖК РФ. Например, в соответствии со ст. 60 данного Кодекса по дого­вору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муни­ципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномочен­ный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Из ст. 111 ЖК РФ следует, что право на вступление в ЖК имеют граждане, до­стигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

В книге кратко изложены ответы на основные вопросы темы «Жилищное право». Издание поможет систематизировать знания, полученные на лекциях и семинарах, подготовиться к сдаче экзамена или зачета. Пособие адресовано студентам высших и средних образовательных учреждений, а также всем интересующимся данной тематикой.

10. Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношений – это лица, участвующие в этих правоотношениях.

Согласно ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищного права являются :

Граждане;

Юридические лица – организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

Российская Федерация;

Субъекты РФ;

Муниципальные образования.

От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; от имени муниципальных образований – органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 124 ГК РФ).

Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Юридические лица , созданные Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями, не отвечают по их обязательствам. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования не отвечают по обязательствам созданных ими юридических лиц, кроме случаев, предусмотренных законом. Российская Федерация не отвечает по обязательствам субъектов РФ и муниципальных образований, которые не отвечают по обязательствам друг друга, а также по обязательствам Российской Федерации.

Эти правила не распространяются на случаи, когда Российская Федерация приняла на себя гарантию по обязательствам субъекта РФ, муниципального образования или юридического лица либо указанные субъекты – по обязательствам Российской Федерации.

Согласно ЖК РФ перечень субъектов жилищных правоотношений является исчерпывающим, а именно к ним относятся: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Кроме того, в жилищных правоотношениях могут участвовать иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица.

На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется национальный режим, за исключениями, предусмотренными ЖК РФ или другими федеральными законами. Так, в соответствии с ч. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Также на иностранных граждан не распространяются субсидии на оплату жилых помещений, коммунальных услуг и приватизации жилых помещений.

Основными субъектами жилищных правоотношений являются стороны, наименование которых и их правовой статус зависит от вида жилищных правоотношений, оснований возникновения, вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. К числу участников жилищных правоотношений относятся:

• ? наниматели (сонаниматели), ссудополучатели, отказополучатели, получатели ренты на основании соответствующих договоров;
• ? члены жилищного, жилищно-строительного и иного специализированного кооператива;
• ? собственники;
• ? члены семьи (собственника, нанимателя, члена кооператива) или лица, совместно проживающие с нанимателем (по договору коммерческого найма);
• ? временные жильцы;
• ? поднаниматели.

Так, согласно п. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Отличительными особенностями временного проживания являются: безвозмездность проживания, ограниченный срок проживания - не более шести месяцев, а также отсутствие, как и у поднанимателя, самостоятельного права пользования жилым помещением, которое зависит от права нанимателя на жилую площадь. Ответственность перед наймодателем за действия временных жильцов в полном объеме возлагается на нанимателя. Право временных жильцов является безвозмездным, зависимым, срочным, производным.

Отличительными особенностями правового положения поднанимателей является то, что их право пользования не является самостоятельным и зависит от права постоянных жильцов. Оно прекращается, если постоянные жильцы по какой-либо причине утрачивают свои правомочия. Кроме того, их право может быть прекращено не только в случаях, прямо предусмотренных законом, но и по иным основаниям, зависящим от условий вселения. Право их пользования является срочным, производным и возмездным. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, в исполнении обязанностей, которые возникают у нанимателя и членов его семьи. По истечении срока действия договора поднайма он обязан освободить жилое помещение, кроме того, обязанность освободить жилое помещение возникает при прекращении права самого нанимателя на это помещение.