Форма агентского договора с арендаторами на оплату коммунальных услуг. Агентский договор при усн и особенности оформления документа

По мнению Минфина России, возмещение арендаторами стоимости коммунальных услуг может осуществляться на основании агентских договоров. При этом НДС, перевыставленный арендодателем-агентом, арендатор может принять к вычету, даже если арендодатель применяет «упрощенку». (Письмо Министерства финансов РФ от 24.01.13 № 03-11-06/2/12)

Получается, что договор с поставщиком коммунальных услуг будет заключен значительно раньше, чем посреднический договор.

В то же время в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.04 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» сказано, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Эти разъяснения применимы и к агентскому договору в силу статьи 1011 Гражданского кодекса РФ.

Это означает, что расходы арендодателя по договору с поставщиком коммунальных услуг могут быть признаны осуществленными вне связи с заключенным агентским договором. И тогда соответствующие суммы возмещения нельзя будет исключить из состава доходов арендодателя, так как они будут считаться прочим поступлением денежных средств.

Правильно составить агентский договор на возмещения коммунальных платежей. ИП на УСН (6%) сдает в субаренду помещение организации. Есть договор аренды, согласно которому коммунальные платежи оплачиваются отдельно, на основании приборов учета. Разобралась, что нужно заключить агентский договор, что бы коммуналка не попадала в доходы.

В Вашей ситуации есть риск, что Агентский договор на поставку коммунальных услуг, при проверке будет признан ничтожным. И все расчеты по коммунальным платежам будут учтены как расчеты в рамках Договора субаренды, то есть включены в состав налоговых доходов субарендатора.

Дело в том, что посреднический (агентский) договор между арендатором и арендодателем на поставку коммунальных услуг может быть заключен, но только до момента заключения договора между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг. В ином случае такой Агентский договор будет считаться недействительным (в том числе и для целей налогообложения сделки).

Образец Агентского договора на приобретение услуг приведен ниже в рекомендации.

Обоснование

1. Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).

Вычет по НДС у арендатора при компенсации коммунальных услуг Если арендодатель прислушается к мнению Минфина, ФНС и судов, то он не будет выставлять счет-фактуру на коммунальные услуги, которые подлежат возмещению. При этом стоимость переданных услуг может включать в себя НДС, а может и не включать. Это зависит от того, какой вариант (1 или 2) использования вычета НДС выберет арендодатель. Если от арендодателя нет счета-фактуры, то у арендатора нет права на вычет. И вся сумма перевыставленных расходов будет в полном объеме отнесена на расходы арендатора. Но может быть и такая ситуация, когда арендодатель все-таки выставит счет-фактуру при «передаче» коммуналки. И даже заплатит НДС в бюджет. Со стороны налоговой к нему претензий не будет. А если арендатор по полученному счету-фактуре попробует принять НДС к вычету, то это сразу вызовет вопросы со стороны контролирующих органов.

Агентский договор на усн: что включать в доходы

НК РФ, а также доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп.пп. 1, 3 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).По мнению Минфина России, исходя из норм налогового законодательства, в общем случае суммы возмещения стоимости коммунальных расходов, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по Налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 10.05.2016 N 03-11-11/26639, от 12.05.2014 N 03-11-11/22068, от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31776, от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 05.09.2007 N 03-11-05/215). Аналогичной позиции придерживаются специалисты налоговых органов (письма УФНС России по г.

Агентский договор и коммунальные услуги – вещи несовместимые?

Внимание

Это связано с тем, что существуют две противоположные точки зрения на эту ситуацию:

• арендатор не имеет права на вычет (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2008 № А10-845/08-Ф02-5264/08)
• арендатор может использовать свое право на вычет на основании счета-фактуры от арендодателя (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08)

6. Агентский договор − возможность избежать рисков по НДС Агентский договор или договор комиссии между арендодателем и арендатором может стать хорошим и законным способом использовать право на вычет по НДС. Причем обеим сторонам. В таком договоре должна быть прописана обязанность арендодателя выступать агентом (комиссионером) в части закупки коммунальных услуг по поручению арендатора (принципала или комитента).

Агентский договор на коммунальные услуги при аренде

Поскольку в рассматриваемой ситуации агентские договоры будут заключаться после заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, нельзя также исключать и рисков того, что при перевыставлении счетов-фактур налоговый орган будет исходить из необходимости применения арендодателем подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ (смотрите также постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 № 20АП-6211/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2011 № Ф02-2909/11 по делу № А33-17513/2009). Возможны претензии и к арендаторам, заявившим вычет НДС (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 № Ф04-5231/2008).

Бухгалтерский учет коммунальных услуг и налогообложение

К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.Таким образом, в случае, если предпринимательская деятельность ИП, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по поручению арендаторов помещений по закупке коммунальных услуг, то доходом ИП будет являться только комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 22.12.2014 N 03-11-06/2/66224, от 03.10.2014 N 03-11-06/2/49930, от 09.08.2013 N 03-11-11/32283).При этом следует учитывать, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. В п.

Агентский договор при усн. особенности учета.

Отражение сумм, полученные по агентскому договору в бухгалтерском учете осуществляется с помощью счета 90, где отражает реализация, а также с помощью субсчета 90-1, где отражается выручка. Счет 76-5 используется для проведения расчетов с компаниями. Счет 26 используется для указания затрат на общехозяйственные нужды.

Обратите внимание! Организации, использующие Упрощенную систему налогообложения не должны уплачивать Налог на добавленную стоимость (согласно положениям статьи 346.11 пункта 2 Налогового кодекса РФ), а значит, при оказании услуг они не имеют права на их цену начислить такой налог. Агенты, применяющие упрощенную систему налогообложения также не могут выставлять принципалам счета-фактуры, где выделен Налог на добавленную стоимость.

Как «упрощенцу» учесть коммунальные платежи

Если коммунальные услуги оплачиваются арендодателю в качестве компенсации, то на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК их можно признать их прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Прочие расходы относятся к косвенным. И могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде в полном объеме. Это значит, что в отличие от прямых расходов, их не нужно оставлять в незавершенном производстве.

Еще один из вариантов - коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателю как часть арендной платы. Втаком случае они учитываются в расходах по налогу на прибыль на основании п.10 ст.264 НК. Для того, чтобы четко понимать к прямым или косвенным расходам отнести коммунальные услуги в каждом конкретном случае, лучше всего прописать порядок отнесения в учетной политике.
Право на самостоятельное установление порядка дает п.4 ст.252.

Аренда при упрощенной системе налогообложения

В этой связи Минфин России придерживается мнения, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. При соблюдении данного условия по сделке с третьими лицами у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение (см., например, письма Минфина России от 05.12.2013 № 03-11-06/2/53145, от 16.08.2013 № 03-11-11/33417, от 18.04.2013 № 03-11-11/149, от 05.04.2013 № 03-11-06/2/11195, от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12).

В учете арендатора коммунальные услуги будут отнесены на затратные счета: Дт 20, 23, 25, 26, 44 − Кт 60 на стоимость услуг:

• в рамках агентского договора − без НДС
• в рамках «обычного» договора, если арендодатель не выставляет счет-фактуру, на всю сумму, которая указана в первичном документе
• если арендодатель выставляет счет-фактуру, то арендатор решает сам отражать коммуналку с НДС или без него

Дт 19 − Кт 68 − на сумму НДС 8. Оформление и учет расчетов по коммунальным услугам Основная особенность коммунальных услуг − наличие счетчиков, на основании которых определяется объем потребленных за месяц воды, тепла, электроэнергии, газа. Если нет счетчиков или они по каким-то причинам вышли из строя, то ресурсоснабжающие организации посчитают объем услуг по правилам, которые установлены законами.

Агентский договор на коммунальные услуги при усн что учесть

ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 возмещение затрат за водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также расчет за услуги по передаче электроэнергии, оказываемые арендодателем, по соответствующим тарифам были расценены как отношения, неразрывно связанные с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги — не имеющим значения.Впоследствии выводы ВАС РФ нашли отражение в постановлениях арбитражных судов (постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2015 N 06АП-162/15, ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2014 N Ф03-1447/14 по делу N А73-12850/2013, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 N А78-2586/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2012 N А46-2727/2012, ФАС Московского округа от 14.11.2012 N Ф05-12716/12 по делу N А41-10748/2012).В то же время на основании пп. 9 п.
Для целей перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги арендодатель может заключать агентские договоры с арендаторами с учетом изложенных ниже особенностей. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом в п. 1 ст. 654 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Независимо от выбранного варианта, бухгалтерский учет коммунальных услуг у арендодателя будет одинаковым: Для ОСН: Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 - на стоимость услуг без НДС Дебет 19 − Кт 60 - на сумму НДС (для ОСНО) Дебет 68 − Кредит 19 - вычет НДС (для ОСНО) Для УСН Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 - на стоимость услуг с НДС Это значит, что арендодатель в себестоимость услуг по аренде или прочие расходы включает всю коммуналку. А выставление услуг по аренде происходит обычным порядком, выписывается:

• счет-фактура (в организациях на ОСН)
• счет (в организациях на УСН)

Дебет 62 – Кредит 90-1 – выручка по аренде Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС на всю сумму арендной платы (ОСНО) Бухгалтерский учет коммунальных услуг в программе 1С: Бухгалтерия 8 ред.