Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон). Договор социального найма жилого помещения

Введение ………………………………………………….…………………...….3

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения…………………....4

2. Договор социального найма жилого помещения …………………...……7

3. Договор коммерческого найма жилого помещения…...………………..14

4. Расторжение договора найма жилого помещения…………...………….18

Заключение …………………………...………………..……………………….23

Список источников и литературы.…………………..………………………24

Понятие и виды договора найма жилого помещения.

Договор представляет собой важнейшее средство регулирования гражданско-правовых отношений. Заключение договора ведет к установлению юридической связи между его участниками. Договор – это прежде всего юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей). Договором является также обязательственное правоотношение, возникающее из соглашения сторон. Под договором понимается сам документ, то есть письменный текст соглашения.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК РФ выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот, и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров («Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме», - ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1 - 3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1 - 3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК РФ и Жилищном кодексе РФ). Основное значение имеет содержащееся в пункте 3 статьи 672 ГК РФ положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.

2. Договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

Вопрос о соотношении ордера и договора социального найма был и остается спорным в литературе по жилищному праву.

Широкое распространение получил взгляд, согласно которому право пользования жилым помещением возникает из сложного фактического состава, включающего и ордер, и заключенный на его основе договор найма жилого помещения. Некоторые авторы включают в этот сложный состав и другие юридические факты: решение о предоставлении жилого помещения, выдача ордера, вселение ордеродержателя в указанное в ордере помещение, заключение письменного договора найма жилого помещения. Авторы изложенной точки зрения допускают ошибку, когда считают, что перечисленные юридические факты в совокупности порождают одно жилищное правоотношение, которое постепенно (иногда в течение 15 - 20 и более лет) формируется и наполняется содержанием после наступления каждого из юридических фактов, входящих в сложный фактический состав. Трудно согласиться, что с самими этими фактами не связаны какие-либо юридические последствия, и что они представляют собой что-то вроде "строительного материала" для достижения главного результата - рождения жилищного правоотношения, под которым сторонники изложенного взгляда разумеют правоотношение найма жилого помещения.

Представляется правильной разработанная в литературе концепция, согласно которой правоотношение найма жилого помещения и, соответственно, право пользования жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Что же касается таких фактов, как решение о предоставлении жилого помещения, ордер, вселение в жилое помещение, то каждый из них (в особенности ордер), как было показано, влечет возникновение самостоятельного жилищного правоотношения, которое имеет свой субъектный состав, свое содержание и все другие атрибуты. В литературе такое решение данного вопроса впервые было предложено Ю.А. Мехтиевым.

Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на наличие у него ордера, нет права пользования указанным в ордере помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ордер - порождение жилищной нужды. В условиях крайнего дефицита жилья он использовался для легитимации того, кто из тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может получить жилое помещение и заключить договор на пользование им. С переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере ордер будет использоваться лишь при предоставлении жилья малоимущим и другим социально не защищенным категориям граждан, т.е. в достаточно редких случаях.

Договор социального найма, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

Представляется, что письменная форма должна быть внедрена и в практику заключения договоров социального найма с учетом ее преимуществ.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 1 и 2 ст. 162 ГК РФ).

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, т.е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи.

Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, - в ордере. Ордер адресован прежде всего будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация - жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т.п. Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер. Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи.

В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего - по соглашению между ними. Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Объектом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом (строение), в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или в ином уполномоченном на это органе (например, в Москве регистрацию осуществляет Департамент муниципального жилья Правительства Москвы).

Объект договора социального найма отличается от условия коммерческого найма двумя основными особенностями: во-первых, он предопределен ордером и стороны не могут его изменять, уточнять и т.п. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере.

Во-вторых, при социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом: это помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Следовательно, жилые помещения с низким уровнем благоустройства (по сравнению с достигнутым в данном населенном пункте) и не отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям не могут быть объектом этого договора. Как и при коммерческом найме, объектом договора социального найма не могут быть часть комнаты или смежная комната. Подсобные помещения (кухня, холл, кладовая и т.п.) не могут быть самостоятельным объектом договора, но являются элементами квартиры как объекта.

С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон - и наймодатель и наниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязанности, т.е. выступают одновременно в роли кредитора и должника.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Эта общая обязанность конкретизируется применительно к договору коммерческого найма и к договору социального найма. Специально обязанностям наймодателя по договору коммерческого найма посвящена статья 676 ГК РФ.

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Указанные обязанности нанимателя раскрываются и конкретизируются в заключаемых договорах, а для социального найма - в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

В жилищном правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального), в период его действия могут происходить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения. Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при социальном найме.

Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, - нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Договор коммерческого найма жилого помещения.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п. В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных.

Существенным для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контактов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно статье 674 и пункту 3 статьи 672 ГК РФ должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что указанное требование более последовательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафиксировать на бумаге все условия достигнутого соглашения.

Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683).

Преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК РФ).

В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно пункту 4 статьи 677 ГК РФ граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК РФ). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя.

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе, "в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений".

Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует пункт 1 статьи 673 ГК РФ: «Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. "такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья".

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составляют общий объект.

Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Согласно пункту 2 статьи 673 наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социальном найме - главным образом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме).

Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). Наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. Это относится и к коммерческому, и к социальному найму.

Расторжение договора найма жилого помещения.

Понятие "расторжение договора найма жилого помещения" неразрывно связано с понятием "прекращение правоотношения найма жилого помещения".

Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

Закон предусматривает для обязательства найма жилого помещения особые основания его прекращения. Общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК РФ (ст. 407 - 419), к найму жилых помещений применяются лишь в редких случаях (например, ст. 418 ГК РФ, посвященная прекращению обязательств смертью гражданина).

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора.

Расторжение договора можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения или утраты права на проживание по другим основаниям либо отсутствия у лица такого права (например, при самовольном занятии помещения) является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение.

Выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекращением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального и коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, гибель жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения по статье 416 ГК РФ пункту 1: «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает». Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи. Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК РФ: «Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора»). Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи (абз. 1 ст. 88 ЖК РФ), а при коммерческом найме - один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между этими гражданами (п. 2 ст. 686 ГК РФ: «В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями»).

В исключение из правила о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора нанимателю по договору социального найма предоставлено право с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя часто выражается при этом в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Для коммерческих отношений это имеет существенное значение: наймодатель в течение указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту и др.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, т.е. без применения к нему мер принуждения. Например, в случае сноса дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их полностью устраивает.

Но если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, приходится применять к нему такую меру, как расторжение договора и выселение в судебном порядке. При этом закон предусматривает ряд мер, призванных гарантировать жилищные права и интересы нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма.

Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне обязательства найма жилого помещения. Это обнаруживается в том, что ему предоставлены дополнительные права, а для его контрагента - наймодателя установлены четкие границы осуществления своих прав и предусмотрены меры контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Первый принцип, который лежит в основе правовых норм, регулирующих расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, можно назвать принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил выражение в части 1 статьи 40 Конституции РФ: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Согласно статье 10 ЖК РФ никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Закон содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения. Для домов государственного и муниципального фондов основания выселения предусмотрены статьями 65, 80, 91, 94, 95, 98 - 100 ЖК РФ. Особо оговариваются случаи выселения из служебных жилых помещений (ст. 107, 108 ЖК РФ) и общежитий (ст. 110 ЖК РФ). Никакими подзаконными актами этот перечень не может быть расширен.

Второй принцип, который имеет основополагающее значение в регулировании отношений, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя, заключается в следующем: договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Это означает, что наймодатель даже в самых, казалось бы, бесспорных случаях не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с членами семьи из жилого помещения. Он должен обратиться с иском в суд, который при рассмотрении дела выясняет, предусмотрено ли законом выселение по основанию, указанному истцом, и имеются ли предусмотренные в законе условия расторжения договора по данному основанию.

Упрощенный порядок выселения граждан из жилых помещений в административном порядке (с санкции прокурора), широко применявшийся в былые годы, практически ликвидирован.

Третий принцип, которым определяется охрана прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по требованию наймодателя, можно сформулировать следующим образом: выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения в связи с расторжением договора найма допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение, и обязывает учитывать индивидуальные особенности выселяемых (абз. 3 ст. 90, ст. 96, 97 ЖК РФ). Таким образом, выселение нанимателя и его семьи из помещения в доме государственного или муниципального фонда означает чаще всего его переселение в другое помещение.

Регулируется гл. 35 ГК РФ и Жилищным Кодексом.

Жилищные фонды РФ

Понятие договора найма жилого помещения

Виды договоров найма жилого помещения

Договор социального найма. Понятие, содержание.

Прекращение

Договор специализированного найма

Договор камерческого найма

Жилищные фонды РФ

Согласно ст. 2 Конституции РФ граждане имеют право на жилище.

Жилищный фонд – это вид недвижимости, представляющий собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ не зависимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения.

В жилищный фонд не входят не жилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд.

Жилищный фонд может быть подразделён на различные виды по различным основаниям: 1) по форме собственности, выделяют: частный жилищный фонд (находящийся в собственности физических и юридических лиц), государственный жилищный фонд (фонд находящийся в собственности РФ и фонд находящийся в собственности субъектов РФ), муниципальный жилищный фонд; 2) в зависимости от целей использования выделяют фонд социального использования (государственный или муниципальный жилищный фонд, предназначенный для предоставления гражданам по договору социального найма), специализированный жилищный фонд (государственный или муниципальный жилищный фонд, предназначенный для предоставления отдельным категориям граждан по договору специализированного найма или договору безвозмездного пользования), индивидуальный жилищный фонд (фонд граждан, для личного использования, т.е. проживания), жилищный фонд коммерческого предоставления (частный фонд физических и юридических лиц, предназначенный для предоставления по договору коммерческого найма; 3) по целевому назначению выделяют: основной жилищный фонд (предназначен для постоянного проживания) и вспомогательный жилищный фонд (фонд специализированного назначения, предназначенный для использования в установленном порядке). Вспомогательный фонд подразделяется на жилые служебные помещения и специализированные дома (общежития, дома инвалидов, интернаты, дома престарелых и т.д.).

Понятие договора найма жилого помещения

В ГК РФ даётся единое понятие для любой разновидности договора найма. Согласно ст. 671 «одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо – наймодатель, обязуется предоставить другой стороне – нанимателю, жилое помещение, за плату, во временное владение и пользование для проживания в нём». Сторонами являются наймодатель и наниматель. По юридической природе договор является консенсуальным, двустороннем и возмездным. В исключительных случаях договор может быть безвозмездным. Форма договора письменная.

Законодатель выделяет 3 вида договора найма: 1) договор социального найма; 2) договор специализированного найма; 3) договор коммерческого найма.

Законодатель единообразно определяет следующее: 1) понятие договора; 2) обязанности нанимателя; 3) правовое положение временных жильцов; 4) правовое положение поднанимателей; 5) все договоры носят потребительский характер (предназначены только для бытового использования).

Различия договоров социального и коммерческого найма: 1) по правовому регулированию: договор социального и специализированного найма регулируются преимущественно нормами жилищного законодательства (в основном нормы являются императивными и направлены на обеспечение гарантий жилищных прав граждан), договор коммерческого найма в основном регулируется нормами Гражданского законодательства; 2) по режиму заключения: по договору социального найма помещение предоставляется из,учитывается нуждаемость, необходима постановка на учёт, орган власти принимает решение о предоставлении помещения и заключается типовой договор (причём стороны не вправе отступить от типового договора, т.к. он имеет силу подзаконного акта), договор коммерческого найма: может использоваться любой фонд, за исключением фонда социального использования. Учитывается принцип свободы договора.

Помимо договора найма жилого помещения существует договор аренды жилого помещения, в качестве исключения. По данному договору жилое помещение предоставляется во временное владение и пользование юридическим лицом, для проживания физических лиц, как правило, своих работников.

Договор социального найма

По договору социального найма жилого помещения, одна сторона – наймодатель, обязуется предоставить другой стороне – гражданину – нанимателю, жилое помещение, во владение и пользование, для проживания в нём, на условиях определённых законом.

По правовой природе договор является: консенсуальным, взаимным, может быть как возмездным так и безвозмездным и носит бессрочный характер.

Стороны договора: наймодатель – только публичный собственник, в лице органов власти или органов местного самоуправления, нанимателем может выступать только физическое лицо, которое отвечает установленным законом требованиям.

Предмет договора: жилое помещение, т.е. изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Изолированность означает наличие самостоятельного входа и выхода в места общего пользования, либо на улицу. Пригодность означает соответствие жилого помещения санитарным нормам и правилам.

Заключение договора: главная особенность договора соц. Найма – это заключение его на основании решения органа власти или местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. Данный договор представляет собой исключительный способ обеспечения граждан жилыми помещениями, основанный не на принципе свободы заключения договора, а на основе административно-правовых предпосылок.

Особенности заключения договора социального найма: заключается на основании решения, а решение принимается при наличии следующих условий: 1) признание гражданина нуждающийся в жилом помещении, причём закон содержит исчерпывающий перечень нуждающихся (ст. 49 Жилищного Кодекса), постановка на учёт в качестве нуждающегося; 2) постановка на учёт в качесве нуждающегося является необходимым условием, для постановки на учёт для предоставления жилого помещения.

Жилые помещения получаются: 1) в порядке очереди; 2) вне очереди (без принятия на учёт).

Вне очереди предоставляются отдельным категориям граждан (дети сироты, оставшиеся без попечения родителей), гражданам, которые страдают тяжёлыми хроническими заболеваниями (перечень установленный Правительством), гражданам, которые проживают в непригодном помещении.

Договор заключается на основании решения органа власти или органа местного самоуправления.

Договор социального найма. Понятие, содержание.

Наймодатель вправе требовать оплаты и требовать исполнения обязанностей нанимателя.

Обязанности нанимателя: 1) использовать имущество по назначению; 2) обеспечить сохранность имущества; 3) поддерживать имуществ в надлежащем состоянии; 4) осуществлять текущий ремонт; 5) вносить плату и т.д.

Права нанимателя: 1) требовать осуществление капитального ремонта; 2) имеет право на сохранение жилого помещения при временном отсутствии, не зависимо от срока и причин.

У нанимателя есть возможность распоряжаться жилым помещением, однако это правомочие имеет специальный характер. Он имеет право на: 1) вселение других лиц; 2) сдача помещения под наём; 3) подселение временных жильцом; 4) обмен или замена и др.

Вселение других лиц:

В законе говорится о том, что члены семьи имеют равные права и обязанности с нанимателем и являются сонанимателями, соответственно они несут солидарную ответственность с нанимателем и должны быть указаны в договоре социального найма.

Состав членов семьи выделяется:

1) в силу закона. В силу закона членами семьи являются: супруг нанимателя, его дети и родители. Основанием являются только кровнородственная связь;

2) в силу судебного решения. В силу судебного решения членами семьи могут быть другие родственники нанимателя, в том числе родители супруга, не зависимо от степени родства, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица в качестве исключения, в том числе фактические супруги (сожители). Основанием в силу судебного решения, членами семьи, может быть родственная и неродственная связь, может быть иждивение, совместное проживание, обязательно должно быть совместное проживание и ведение общего хозяйства.

Сдача в поднаём жилого помещения:

Осуществляется на основании договора и предметом может быть как в целом жилое помещение, так и его часть. Договор заключается с согласия наймодателя и на определённый срок.

По юридической природе договор является двусторонним, реальным, возмездным и срочным.

Существенные условия: предмет, цена договора и срок. Если срок не указан, то договор считается заключённым на 1 год.

Условия заключения договора поднайма: 1) письменное согласие наймодателя: 2) письменное согласие всех членов семьи нанимателя; 3) если коммунальная квартира письменное согласие других нанимателей; 4) площадь в достаточном количестве; 5) отсутствие в составе семьи нанимателя, лиц страдающих тяжёлыми формами хронических заболеваний.

Право пользования – ограничено.

Прекращение: истекает срок действия договора или расторгнут.

Вселение временных жильцов:

Как правило – это родственники, знакомые, члены семьи. Вселение осуществляется с разрешения нанимателя и членов семьи и на основании договора.

Договор является двусторонним, консенсуальным, безвозмездным и срочным.

Условия заключения договора: согласие членов семьи, уведомление наймодателя и достаточность площади.

Срок временного проживания: не более 6-и месяцев.

По требованию нанимателя, могут быть выселены по истечении 7-и дней со дня предъявления требования.

Могут подлежать выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения

Обмен жилыми помещениями:

Наймодатель вправе обменять одно жилое помещение, на другое. Цели могут быть различные: изменение места работы, изменение состава семьи и т.д. Договор обмена можно заключить в отношении жилья находящегося в каком-либо одном жилищном фонде (государственном, муниципальном). Нельзя обменять, когда одно жильё находится в государственном, а другое в частном. Если жильё которое находится в частном фонде, то заключается договор мены.

Договор обмена - соглашение нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать нанимаемое им жилое помещение другому аналогичному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен жилое помещение.

Договор двухсторонний, консенсуальный и взаимный.

Прекращение прав на жилое помещение у одних участников означает одновременно к возникновению прав других участников.

Стороны: физические лица – наниматели по договору социального найма и не могут быть поднаниматели, временные жильцы, члены семьи, поскольку не имеют самостоятельного права на жильё.

Члены семьи дают согласие на обмен, или права требовать обмена.

Предмет договора: жилое помещение, как в одном пункте, так и в разных населённых пунктах РФ. Ст. 73 Жилищного Кодекса устанавливает исчерпывающий перечень условий, при которых обмен не допускается:

К нанимателю предъявляется иск о расторжении или изменении договора;

Право пользования оспаривается в судебном порядке;

Жилой дом, в котором находится квартира подлежит переоборудованию для использования в других целях;

Жилой дом, в котором находится помещение подлежит капитальному ремонту с переустройством или перепланировкой;

Коммунальную квартиру в результате обмена вселится гражданин страдающий одной из тяжёлых форм хронических заболеваний.

Договор в письменной форме с ведением документа, согласие наймодателя – на основании этого заключается новый договор социального найма.

Изменение договора социального найма:

Могут касаться предмета, субъекта, содержания. Основания могут быть разными – соглашения сторон. Для изменения договора необходимо согласие всех лиц, членов семьи и наймодателя. В случаях предусмотренных законом изменения могут быть без согласия наймодателя (в судебном порядке). Изменение может быть при вступлении одного из членов семьи в брак. Изменение может быть при разделе жилого помещения, путём предоставления одному из членов семьи изолированной комнаты.

Прекращение

Основания:

Договор специализированного найма

Договор коммерческого найма

Законом выделяется три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:

договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст.

60 ЖК, ст. 672 ГК);

договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК);

договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма»2.

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).

Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части - поднанимателей (п. 1–3 ст. 685 ГК, ст. 76–79 ЖК). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров)1.

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон неслучайно развел эти договоры «в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный)», имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются прежде всего гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма - жилищным законодательством2. Именно поэтому п. 3 ст. 672 ГК прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (ч.

2 ст. 99 ЖК, ср. пп. 2 ст. 10 ЖК).

Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма - по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.

Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой «квазидоговоры», поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон

предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 и ч. 8 ст. 100 ЖК)1. Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.

Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья1. Два последних договора по сути представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.

К разновидностям найма жилого помещения относятся коммерческий наем жилого помещения и социальный наем, отличающиеся друг от друга целевой направленностью. Так, социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде.
Коммерческий наем, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), как правило, необходимые для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, предоставление производится в пределах нормы жилой площади, согласно законодательным актам, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров жилой площади не устанавливается.
ГК РФ упорядочивает отношения, вытекающие из договора коммерческого найма; устанавливает ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
Жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется по договору найма. По данному договору одна сторона - собственник помещения государственного или муниципального жилищных фондов либо управомоченное им лицо (наймода-тель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Нанимателем является гражданин России, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ.
Наймодателем является орган государственной власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления.

Права наймодателя заключаются:

в требовании своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
запрещении вселения граждан;
согласии на обмен жилых помещений и т.д.

Обязанности наймодателя включают в себя:

передачу нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения;
осуществление ремонта;
проведение капитального ремонта помещения;
обеспечение и предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Вторая сторона договора социального найма - наниматель. В качестве нанимателя выступает физическое лицо.
Согласно договору наниматель вправе:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
производить обмен или замену помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта.

Обязанности нанимателя:

использование жилого помещения по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
обеспечение сохранности и надлежащего состояния помещения;
организация текущего ремонта;
своевременное внесение платы за наем.

Договор социального найма может быть как возмездным, так и безвозмездным.

В качестве предмета договора социального найма выступает только жилое помещение (жилой дом, квартира и т.д.). Договор заключают в простой письменной форме, руководствуясь решением о предоставлении жилого помещения социального использования.
Договор социального найма является бессрочным. Договор коммерческого найма жилого помещения, в отличие от социального найма, согласно ГК РФ является срочным.
Собственник жилого помещения имеет право распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, невзирая на мнения остальных лиц, а именно: продать его, обменять, передать в дар, завещать, сдать внаем. Сдавая внаем жилое помещение, собственник и наниматель заключают между собой договор коммерческого найма, для которого законом установлена обязательная письменная форма. Заключая договор, стороны договариваются о сроках действия настоящего договора. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от года до пяти лет. В случаях когда в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав как нанимателя, так и наймодателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При заключении коммерческого договора необходимо также определить, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть). При этом следует иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны договариваются о размере платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Наряду с вышеуказанными условиями в договоре определяются права, обязанности сторон и их ответственность в случае нарушения условий договора.

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

Договор социального найма - по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).

Договор специализированного найма - по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).

Договор коммерческого найма - по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли

14.Договор поставки.

Договор поставки товара - это соглашение, согласно которому один из его участников, именуемый далее поставщик, принимает на себя обязательства по передаче определенных товаров, предназначенных для хозяйственных целей, другому участнику договора - покупателю. Причем данные товары должны быть переданы в оговоренный срок. Договор поставки продукции играет важную роль в осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку он обеспечивает возможность осуществления товарооборота. Договор поставки оборудования представляет собой один из видов договоров купли-продажи, поэтому в некоторых случаях его называют торговой или предпринимательской куплей-продажей. Данный договор регулирует такие вопросы, как приемка, комплектность, гарантийное обслуживание поставленного товара.

Типовой договор поставки является возмездным, взаимным и консенсуальным . Отличительной чертой договора поставки является специфика его предмета, под которым подразумевается товар, используемый для предпринимательской деятельности, предназначенный для последующего производственного употребления. Можно выделить следующие характеристики договора поставки: различие времени исполнения и заключения договора, возможность передачи еще не произведенных товаров, наличие у поставляемого товара родовых признаков. Правовое регулирование договоров поставки, в частности порядок выполнения поставки, разрешение разногласий, осуществляется различными нормативными актами, например параграфом 3 гл. 30 ГК РФ, ст. 506-524 ГК РФ.

15 Договор проката.

Догово́р прока́та - разновидность договора аренды; соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование .

Предмет и существенные условия договора

Предметом договора проката является предоставление во временное владение и пользование движимого имущества , за исключением транспортных средств, аренда которыхрегулируется специальными нормами . Таким образом, не может быть квалифицирована как прокат аренда недвижимого имущества. Предмет договора проката является его единственным существенным условием. Срок договора и его цена к таковым не относятся.

Срок договора

Закон ограничивает максимальный срок, на который может быть заключён договор проката, до одного года . В случае, если срок договора превышает предел, установленный законом, то договор считается заключённым на один год .

К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды . Таким образом, если по истечении срока, определённого договором, арендатор продолжает пользоваться прокатным имуществом без возражений со стороны арендодателя, стороны утрачивают право на защиту своих интересов. Для сохранения такого права сторонам необходимо перезаключить договор на новый срок.