Ценообразующие факторы в условиях рынка. Внешние ценообразующие факторы

На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды:

1. Экономические факторы:

Спрос на объект оценки;

Доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

Продолжительность получения доходов;

Риск, связанный с объектом;

Степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

Степень ликвидности объекта оценки;

Ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

Затраты на создание аналогичных объектов;

Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

Инфляция, покупательская способность и др.

2. Социальные факторы:

Наличие и развитость инфраструктуры;

Демографическая ситуация (численность прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность, миграция населения);

3. Политические факторы:

Состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;

Политико-правовая ситуация в стране;

Политика правительства и местных органов власти;

4. Географические факторы, состояние окружающей среды:

Климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.

5. Научно-технические факторы:

Технология и организация строительства;

Затраты на строительство и др.

Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов , учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

Ø фактор спроса и предложения;

Ø фактор пользователя недвижимого имущества;

Ø факторы, связанные с объектом недвижимости;

Ø факторы внешней рыночной среды;

Ø фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться . Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:

1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).

2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.

3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.

4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)

При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.

Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене.

Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:

Ø спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;

Ø спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;

Ø предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения.

Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.

Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены.

На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева , когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом.

Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования , так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам.

По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение , так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.

К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:

Ø фактор полезности . Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени;

Ø фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный;

Ø фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов , которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:

Ø экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);

Ø финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;

Ø взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.

Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:

Ø местоположение:

Округ, микрорайон;

Местоположение в микрорайоне;

Удаленность от центра;

Преобладающая застройка микрорайона;

Транспортная доступность, удаленность дома от станции метро, остановки общественного транспорта;

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);

Развитость инфраструктуры;

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;

Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка);

Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий

Ø жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:

Тип здания;

Год постройки;

Материал наружных стен;

Материал перекрытий;

Состояние здания (субъективная оценка);

Техническое обеспечение здания;

Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;

Количество этажей в здании;

Состояние подъезда (субъективная оценка);

Благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;

Ø характеристика оцениваемой квартиры:

Этаж расположения;

Площадь, кв. м: общая / жилая;

Количество комнат, их площадь, кв. м;

Площадь кухни, кв. м;

Санузел;

Высота потолков, м;

Лоджия (балкон);

Вид из окон;

Дополнительные системы безопасности;

Состояние объекта (субъективная оценка);

Видимые дефекты внутренней отделки;

Данные о перепланировке;

Состояние квартиры,

Площадь квартиры,

Жилая и общая,

Изолированность комнат,

Площадь кухни и санузла,

Телефон,

Балкон или лоджия,

Вид из окна,

Соседи и прочее.

Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:

Ø уникальность каждого объекта;

Ø большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);

Ø высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;

Ø значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;

Ø необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.

Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.

Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор.

Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть : от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.

Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта -оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

Процесс оценк и - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Так же ценообразующими факторами являются:

Ø передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

Ø условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

Ø условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

Ø состояние рынка (в том числе время продажи);

Ø степень строительной завершенности объекта;

Ø физические характеристики объекта;

Ø экономические характеристики (формирующие доход от объекта);

Ø использование объекта.

Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.

Ценообразующие факторы различаются по уровням влияния:

Факторы влияния 1-го уровня (страна)

1. Экономические: налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения

2. Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости

3. Социальные: структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности, семейность; плотность заселения.

4. Физические: экология; природные ресурсы; географические; сейсмические, технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические.

5. Политические: законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии, зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность

Факторы влияния 2-го уровня (город, район)

1. Местоположение: транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение.

2. Физические характеристики: физические параметры; функциональная пригодность и использование

состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации.

3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей

4. Временные факторы: дата оценки, дата известных сделок по аналогам.

5. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств

Факторы влияния 3-го уровня (здание)

1. Архитектурно-строительные: объемно- планировочные показатели

2.Финансово-эксплуатационные: доходы, эксплуатационные расходы; стоимость строительства

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням .

1-й уровень: Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

2-й уровень: Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

3-й уровень: Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:

архитектурно-строительные;

финансово-эксплуатационные.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:

Ø предпочтение потребителей;

Ø доходы населения;

Ø цены на жилье;

Ø количество домохозяйств на рынке жилья.

Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:

Ø административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);

Ø экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);

Ø социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);

Ø экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.

Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.

К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:

Ø занятость населения;

Ø средняя заработная плата;

Ø степень экономического развития района;

Ø уровень цен;

Ø доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.

Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида :

Ø макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);

Ø микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:

Ø ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;

Ø коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;

Ø федеральная и местная налоговая полиция;

Ø специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.

В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования. Приводится и анализируется система факторов обесценения. Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок. Автором рассматривается коэффициент перехода на вторичный рынок как элемент обесценения по факторам функционального устаревания. Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка.

коэффициент перехода на вторичный рынок

обесценение

ценообразующие факторы

вторичный рынок

ценообразование

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Теория и практика оценки машин и оборудования: учебник. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 587 с.

2. Ковалев А.П. Построение обобщенной кривой износа для массовой оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. – 2009. – № 3. – С. 29.

3. Михайлов А.И. Методические аспекты оценки экономического устаревания движимого имущества / А.И. Михайлов // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 3; Режим доступа: http://www..

4. Фоменко А.Н. Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке // Вопросы оценки. – 2010. – № 1. – С. 53.

5. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования. Режим доступа: http://www.cpcpa.ru/Publications/008/.

Введение

Вторичный рынок машин и оборудования - это самоорганизующаяся система, где проводятся сделки по купле-продаже бывшего в употреблении оборудования. На нём активно работают многочисленные фирмы-трейдеры, которые скупают неиспользуемое и устаревшее оборудование у предприятий, организуют его ремонт и (или) модернизацию, либо на месте, либо на ремонтных заводах, а также последующее продвижение отремонтированной и обновленной техники на вторичный рынок.

Вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Вторичный рынок активен в тех сегментах, где спрос не полностью удовлетворяется первичным рынком. Например, вторичный рынок технологического оборудования в последние годы заметно оживился, так как из-за известной стагнации отечественное станкостроение не может быстро поставить новые машины некоторых моделей на первичный рынок, а новое импортное оборудование оказывается слишком дорогим для наших предприятий. В ряде случаев поставка нового оборудования возможна, но она связана с большими сроками выполнения заказа.

Вторичный рынок, хотя и является самостоятельной средой, тем не менее, находится под сильным влиянием первичного рынка. Как известно, любой покупатель, прицениваясь к подержанной машине, всегда мысленно сравнивает ее цену с ценой аналогичной, но новой машины.

Несмотря на то, что цены вторичного рынка могут быть ошибочными, особенно при малом объеме статистической выборки, оценщики часто обращаются именно к ним. Основная причина такого обращения заключается в том, что модели многих машин и оборудования, используемые на предприятиях и подвергаемые оценке, уже не выпускаются изготовителями, поэтому цены на их новые аналоги на первичном рынке часто найти невозможно. Цены вторичного рынка на подержанные машины, естественно, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка являются факторы обесценения, которые определяют потерю в стоимости машин и оборудования на вторичном рынке.

Рисунок 1. Среда воздействия на ТО

Сегментированная среда воздействия факторов совокупного обесценения представлена на рис. 1.

На рис. 1 видно, что используя системные представления, факторы обесценения можно разделить на три вида по характеру среды воздействия на конкретный технический объект :

1) Факторы формирования физического обесценения (ФИ), предопределяющие потерю стоимости товара от степени его физической изношенности (и интенсивности эксплуатации) и агрессивности ближайшей среды функционирования:

• возраст оборудования;
• наработка объекта;
• условия эксплуатации;
• условия среды функционирования;
• пробег для транспортных средств.

2) Факторы формирования функционального обесценения (ФУ), учитывающие технические характеристики машин и оборудования, устаревание товара в связи с появлением новейших образцов в результате НТП, представленных на первичном рынке:

• комплектация оборудования, наличие/отсутствие необходимых узлов и агрегатов;
• номинальная производительность оборудования;
• прекращение выпуска оцениваемого оборудование;
• появление на рынке более современных моделей.

3) Факторы формирования экономического обесценения (ЭУ), учитывающие влияние причин, внешних по отношению к ТО :

• законодательные ограничения;
• экономический спад и инфляция;
• рост налогов и пошлин;
• состояние отрасли и конъюнктуры рынка;
• сократившийся спрос на некоторые виды выпускаемой продукции;
• возросшая конкуренция и сужение рынка;
• рост цен на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальных услуг без соответствующего роста цены на выпускаемую продукцию;
• высокие процентные ставки;
• изменение в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
• уровень конкурентоспособности предприятия;
• требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Представленная выше классификация факторов обесценения позволяет получить системное представление о потере стоимости оборудования на вторичном рынке. Преимущество данной системы заключается в отсутствии двойного учета, т.е. факторы не пересекаются между собой.

Необходимо отметить, что анализ факторов, определяющих экономическое устаревание, можно проводить на двух уровнях (рис. 2).

Факторы, учитывающие влияние макро- и микроэкономических показателей:

Макроуровень:

• общая экономическая ситуации в стране и мире;
• налоги, пошлины, инфляция, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы;
• изменения в законодательной и нормативной базе;
• состояние отрасли;
• конъюнктуру рынка и спрос на отдельные виды продукции;
• наличие конкурентов на рынке;

Микроуровень:

• конкурентоспособность предприятия, его сильные и слабые стороны;
• причины падения в целом выручки предприятия;
• причины сокращения объемов производства конкретной продукции;
• наличие/отсутствие запретов и санкций на выпуск продукции.

Предлагается к использованию следующий алгоритм анализа:

1. Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго.

2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке. Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий.

3. Необходимо сравнить качество выпускаемой продукции с ее качеством у конкурентов, которое во многом зависит от новизны и технологичности оборудования.

4. Затем следует провести анализ на микроуровне, исследуя причины падения производительности предприятия в целом и оборудования, в частности, проводя ретроспективный анализ объемов выручки, изменения себестоимости и рентабельности производства.

5. Оценить степень влияния вышеперечисленных факторов на макро- и микроуровне, выявить наиболее весомые аргументы, негативно влияющие на рыночную стоимость имущества. Провести качественную и количественную оценку данных факторов.

Необходимо отметить, что вышеприведенные макро- и микроуровни определения экономического обесценения коррелируют между собой дедуктивно, т.е. от общего к частному .

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок.

В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

• По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии ;
• По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок - это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта. Вывод сделан на основе логистической функции и факторной модели физического износа ;
• По мнению Фоменко А.Н., скидка перехода на вторичный рынок - это скидка на торг при сделке между осведомленным и продавцом и покупателем на вторичном рынке с новым объектом .

Однако автор считает, что отнесение коэффициента перехода на вторичный рынок к категории физического износа является некорректным, в виду отсутствия у нового объекта, выставленного на продажу на вторичном рынке, неустранимого физического износа.

Кроме того, переход на вторичный рынок ТО не связан и с факторами экономического устаревания (подробное описание обесценения ТО по факторам экономического устаревания представлено в п. 3.4 диссертационной работы автора). Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем.

Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие - непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок.

Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания. Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым». Бывший в употреблении ТО, хоть и произведен заводом-изготовителем несколько месяцев назад, будет для потенциального покупателя всегда являться «подержанным». Кроме того, для покупателя существует риск того, что он может приобрести товар со скрытыми дефектами. Продавец же осознает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке, поэтому готов снижать цену. Вышеуказанные психологические аспекты покупателя и продавца формируют поведенческую мотивацию участников рынка, которая и приводит к появлению обесценения при переходе на вторичный рынок.

По своему экономическому смыслу обесценение, возникающее при переходе на вторичный рынок, является подвидом технологического функционального устаревания, поскольку связано с уменьшением капитальных затрат на приобретение ТО.

Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка. По мнению сотрудников залоговых подразделений банков, оценщиков, представителей дилерских и комиссионных компаний, средний диапазон коэффициента перехода на вторичный рынок для машин и оборудования составляет 10-20 %.

Таким образом, анализ ценообразующих факторов является основой ценообразования на вторичном рынке машин и оборудования. Изложенная выше классификация факторов обесценения представляет собой систему, которая позволяет избежать возможного двойного их учета и комплексно определить совокупное обесценение оборудования, реализуемого на вторичном рынке.

Рецензенты:

Касьяненко Т.Г., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

Бочаров В.В., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

На рис. 1 представлена территориально-пространственная структура среды воздействия на ТО без рассмотрения стоимостного аспекта.

Технический объект (ТО) - это реально существующий материальный объект, относящийся к движимой собственности, созданный человеком или автоматом, и предназначенный для удовлетворения определенной потребности .

Библиографическая ссылка

Ценообразующие факторы - многообразие условий, в которых формируются структура и уровень цены.

Как концентрированное выражение товарной конъюнктуры, рыночная цена товара формируется под воздействием множества факторов, определяющих состояние соответствующего рынка.

Различные ценообразующие факторы оказывают далеко не равнозначное воздействие на процесс формирования товарных цен. Системный анализ совокупности ценообразующих факторов позволяет выделить те из них, влияние которых на рыночную цену сказывается непосредственно и имеет в силу этого определяющий характер. К первой группе факторов, прямо влияющих на уровень цен и их движение, прежде всего относятся:

цена производства;

соотношение спроса и предложения;

состояние денежной сферы;

административное регулирование цен.

Действием этих факторов в конечном счете и определяются закономерности формирования любого абстрактно взятого товара, в связи с чем их принято называть основополагающими ценообразующими факторами (ЦОФ). К ЦОФ второго порядка относятся:

· величины издержек производства и средней прибыли на вкладываемый капитал;

абсолютные размеры и относительная динамика спроса и предложения;

покупательная способность денег и движение валютных курсов, меняющиеся под влиянием конкуренции, ценовой и неценовой политики государства и монополий.

Перечисленные факторы составляют многоярусную «ценовую пирамиду», по мере удаления от вершины «пирамиды» влияние факторов на рыночную цену ослабевает, а взаимосвязи между отдельными ЦОФ становятся все более сложными. Таким образом, можно говорить о сложной иерархической системе факторов формирования цены.

При анализе формирования фактических товарных цен основополагающие ЦОФ первого порядка следует дополнить специфическими факторами непосредственного воздействия на цену конкретного товара:

качество товара;

характер взаимоотношений между продавцом и покупателем;

объем поставок;

условия поставки;

франкирование цен.

Как временем, необходимым для производства товара при данных общественно нормальных производственных условиях и среднем уровне интенсивности труда.

Следует различать рыночную стоимость и рыночную цену. Первая определяется как средняя индивидуальных стоимостей товара, поставляемого известно, цена товара есть превращенная форма стоимости, которая определяется рабочим

на рынок отдельными производителями, образуется в результате конкуренции предприятий одной и той же отрасли.

Рыночная цена - это господствующая на рынке единая цена, уплачиваемая на все товары данного вида независимо от возможных различий в индивидуальных производственных условиях и издержках производства товара.

Межотраслевая конкуренция капиталов приводит к выравниванию нормы прибыли отдельных отраслей в среднюю для всего хозяйства норму прибыли и превращению рыночной стоимости в цену производства, обеспечивающую возмещение издержек производства и получение средней прибыли, пропорциональной размерам авансированных капиталов.

На рынке существует закономерность движения цен: динамика цен определяется динамикой цены производства. Рост производительности труда, снижение затрат сырья на единицу продукции вызывают понижение цены производства и наоборот. Но на современном этапе, характеризующемся большими достижениями в производстве таких товаров, как пшеница, сахар, масло, цемент, рост производительности труда не снижает стоимость этих товаров и их рыночные цены. Отсюда следует, что совокупное воздействие других факторов является намного мощнее, и они обуславливают повышение цен, например, инфляция.

Среди факторов сферы денежного обращения непосредственное влияние на цены внутренних рынков оказывают изменения покупательной способности денежной единицы соответствующих стран, а на внешнеторговые цены, опосредующие международный товарооборот, - движение валютных курсов национальных денежных единиц.

Будучи денежным выражением стоимости товара, его цена обратно пропорциональна стоимости денег. При свободном обмене кредитно-бумажных денег на золото равновесие между суммой цен товаров и количеством денег в обращении поддерживается постоянным подстраиванием количества денег в обращении к сумме цен товаров, оставшейся относительно стабильной. При неразмерном денежном обращении подобная эластичность подрывается и действует преимущественно односторонне. В таких условиях только динамика количества денег в обращении уже не обеспечивает сохранения их равновесия с суммой цен товаров. Поэтому в системе «количество денег = сумме цен» начинает изменяться и сумма денег. Происходит это потому, что вследствие излишнего выпуска денег в обращение их меновая и потребительская стоимости падают, деньги «обесцениваются». Общий рост цен, вызываемый падением стоимости денег, представляет собой не что иное, как дороговизну.

Механизм воздействия валютного курса на цены следующий. У страны, девальвировавшей свою валюту, при прочих равных условиях возникает возможность реально снизить продажные цены. Это повышает конкурентоспособность ее товаров, т.к. импортер должен заплатить за них в своей валюте меньше.

При повышении курса валюты (ревальвация) происходит обратный процесс, который ведет к снижению конкурентоспособности экспорта, так как продажные цены повышаются.

На практике эта взаимосвязь оказывается более сложной, что связано со сроками совершения внешнеторговых сделок, временем транспортировки товаров и т.д.

Косвенное влияние валютных курсов на цены проявляется прежде всего через изменения соотношения мировых и внутренних цен страны, курс валюты которой подвергается существенному изменению. Так, при снижении курса валюты на внутреннем рынке возрастают цены на импортируемую продукцию, что способствует общему росту цен в стране и означает повышение конкурентоспособности национальных товаров без соответствующего снижения их производственных издержек.

Если товары (например, сырье или энергоносители) необходимы для страны и от их импорта отказаться нельзя, то рост импортных цен на них оказывает непосредственное влияние внутренние цены. Если правительство вводит на ограничения на импорт, то тенденция к росту внутренних цен обуславливается уменьшением предложения ряда импортируемых товаров и соответствующим ростом цен на аналогичные местные товары.

Подводя итог, можно сказать, что усиление колебаний валютных курсов превратилось в важный фактор внешнеторгового ценообразования.

Рыночное ценообразование существует, как правило, в тех отраслях, где, с одной стороны, степень монополизации невелика, а с другой - отсутствует государственное регулирование. К числу таких отраслей относятся отрасли машиностроения и пищевой промышленности.

Формирование цен осуществляется, как правило, по единой схеме (рисунок В1, приложение В). В процессе коммерческого ценообразования комплексно анализируется ряд социально-экономических условий, вырабатывается ценовая стратегия и тактика, определяется приемлемый для фирмы метод ценообразования и страхования цены от невыполнения.

По отношению к предприятию существует целый ряд факторов, которые значительно влияют на процесс ценообразования, формируя определенные границы, в пределах которых может действовать предприятие. Прежде всего, они влияют на степень свободы действия предприятия в области ценообразования на свою продукцию.

Рисунок 1 - Факторы внешней среды, влияющие на процесс ценообразования

Приведем краткую характеристику каждого из этих факторов.

1. Потребители. Покупатели существенно влияют на деятельность предприятий в области ценообразования. Для того чтобы правильно реагировать и учитывать их поведение, предприятию необходимо обладать определенными знаниями об общих закономерностях и особенностях их поведения на рынке. Сюда можно отнести, прежде всего, психологические аспекты поведения покупателей: потребности, нужды, запросы, мотивацию при выборе товара или услуги, способы потребления, отношение к товарам и услугам, отношение к новому, чувствительность потребителя к ценам и качеству товаров и услуг.

Помимо психологических, существуют и экономические аспекты поведения покупателей. Сюда относятся такие понятия как покупательская способность, бюджетные ограничения и их связь с потребительскими предпочтениями. В связи с тем, что бюджет покупателя ограничен, а цены подвержены постоянным изменениям, покупатель постоянно находится перед выбором: как использовать свой бюджет самым рациональным образом, какой товар покупать, а какой нет. Согласно теории предельной полезности и потребительского выбора, покупатель предпочтет тот товар, который в наибольшей степени соответствует его личному представлению о полезности предстоящей покупки в сочетании с его финансовыми возможностями.

• 2. Рыночная среда является очень сложным и многогранным понятием. Она формируется под влиянием большого количества факторов экономического, политического и культурного порядка. Обычно выделяют четыре основные модели рынка: чистая конкуренция, монополистическая конкуренция, олигополия, чистая монополия. С точки зрения ценообразования основной отличительной чертой этих рынков является степень влияния предприятия на установление рыночной цены. Максимальное влияние оказывается в условии монополии, минимальное - в условиях рынка совершенной конкуренции. Цена на рынке может контролироваться отдельной фирмой, группой фирм, государством и рынком.
• 3. Участники каналов товародвижения. Товародвижение - это процесс, обеспечивающий доставку товаров конечному потребителю. Известно, что существует три основных вида каналов товародвижения:

прямые - товары и услуги доставляются конечному потребителю без участия посредников;

косвенные - товары и услуги доставляются конечному потребителю с помощью одного или нескольких посредников;

смешанные - объединяют особенности первых двух видов каналов.

С точки зрения ценообразования интерес представляет влияние участников каналов товародвижения на возрастание цены. Чем большее количество посредников находится между производителем товара и его конечным потребителем, тем в большей степени розничная цена будет выше отпускной, первоначальной ценой предприятия - изготовителя данной продукции. В конечном итоге это приводит к ограничению спроса на товары и услуги, которое, в свою очередь, стимулирует снижение цен и тем самым способствует оптимизации каналов товародвижения. Вместе с тем в случае мультипликационного эффекта ситуация может быть прямо противоположной - в процессе роста цен будет наблюдаться явление неограниченного спроса, т.к. в движение придет инфляционная спираль цены - заработная плата.

Государство Можно выделить три степени влияния государства на ценообразование:

1)Фиксация цен. Государство использует следующие основные способа фиксации цен;

использование цен прейскурантов. Прейскуранты цен на товары и услуги - это официальный сборник цен и тарифов, утверждаемый и издаваемый министерствами, ведомствами, государственными органами ценообразования.

фиксирование монопольных цен. Государство фиксирует цены предприятий, занимающих доминирующее положение на рынке, которое позволяет ему решающим образом влиять на конкуренцию, доступ на рынок и уровень цен, что в конечном итоге ограничивает свободу действия других участников рынка;

замораживание цен. Данный подход используется в случае возникновения диспропорций в ценах или кризисных ситуаций в экономике и проводится исключительно в целях стабилизации положения. Целесообразным считается применение замораживания цен только в краткосрочном периоде.

• 2) Регулирование цен за счет установления предельных уровней цен (установление верхнего или нижнего лимита цен), введение фиксированных коэффициентов по отношению к прейскурантным ценам, установление предельных надбавок, регламентация основных параметров, влияющих на формирование цены (порядок формирования издержек, максимальный размер прибыли, размер и структура налогов), установление максимального размера разового повышения цен, определение и регулирование цен на продукцию и услуги государственных предприятий.
• 3) Регулирование системы свободного ценообразования за счет законодательного регламентирования ценообразовательной деятельности участников рынка, ограничение недобросовестной конкуренции. Данный способ воздействия государства на процесс ценообразования заключается во введении ряда запретов:

запрет на демпинг;

запрет на вертикальное фиксирование цен - запрет производителям диктовать свои цены посредникам, оптовой и розничной торговле.

По мнению Голубкова на величину цены оказывают воздействие две группы факторов: внутренние факторы (цели организации и маркетинга, стратегии по отношению к отдельным элементам комплекса маркетинга, издержки, формирование ценообразования) и внешние факторы (тип рынка; оценка соотношения между ценой и ценностью продукта, осуществляемая потребителем; конкуренция; экономическая ситуация; возможная реакция посредников; государственное регулирование).

Завьялов П.С. также считает, что факторы, воздействующие на ценообразование необходимо подразделять на внутренние и внешние факторы. К внутренним факторам он относит:

Рыночную стратегию и тактику предприятия;

Специфику производимой продукции;

Сервисные услуги;

Емкость рынка, структура и динамика рыночных показателей;

Имидж предприятия;

Степень совершенствования управленческой системы.

Что касается внешних факторов то, то к ним относятся следующие факторы:

Политическая стабильность государства;

Экономическая ситуации в стране;

Состояние рынка;

Покупательское поведение потребителей;

Меры государственного регулирования цен;

Культура и этика на рынке.

Рисунок 2 - Факторы ценообразования

Анализируя всю совокупность факторов можно выделить наиболее важные и значимые, которые оказывают сильнейшее влияние на формирование цены. К таким фактором следует отнести: спрос, издержки, конкуренцию, тип и свойства товара, государственное регулирование ценообразования, участники канала товародвижения.

В заключение данной главы, хотелось бы подчеркнуть: в условиях рыночного хозяйствования маркетинговые решения являются важным аспектом управления, и таким образом в руках современного маркетолога должен быть набор достаточно эффективных инструментов, одним из которых является цена. Именно цена определяет во многом конкурентоспособность продукции, которую предприятия выставляют на реализацию, соответственно от уровня цены определяется во многом объем продаж и в конечном итоге прибыль. Поэтому можно говорить о достаточно широком диапазоне функций цены. Кроме того, следует отметить, что цена зависит от типа рынка, а также ряда факторов, которые определяют как уровень, так и методы ценообразования. Таким образом, помимо изучения сущности и факторов ценообразования необходимо исследовать методы, с помощью которых формируются те или иные виды цен, что и будет проделано в следующей главе данной курсовой работы.

ФОРМИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ТОВАРА

Под ценообразующими факторами понимаются условия, в которых формируются уровень и структура цен. Эти факторы многообразны, но их можно условно разделить на три основные группы: 1) базовые, 2) коньюнктурные и 3) регулирующие факторы.

Базовые ценообразующие факторы в основном связаны с затратами на производство и продажу товаров. Рост этих затрат, как правило, приводит к повышению цен, снижение затрат способствует снижению цен. Поскольку динамику цен на основные производственные ресурсы можно прогнозировать, то базовые факторы ценообразования – это факторы стратегического плана.

К базовым факторам ценообразования относятся природно-климатические и территориальные условия, в которых работает предприятие, транспортная составляющая в затратах, уровень используемых технологий, форм и методов организации производства и труда. Базовые факторы дают преимущества тем предприятиям и фирмам, у которых ниже издержки производства.

Коньюнктурные факторы ценообразования определяются ситуацией на рынке, которая зависит от политических, общеэкономических (например, инфляция), социальных и других условий, от сезона, моды, предпочтений потребителей и т. п. Поскольку ситуация на рынке может быть подвержена довольно быстрым и, нередко, непредсказуемым изменениям, то коньюнктурные ценообразующие факторы относят к факторам тактического плана.

Наиболее чутко и быстро реагируют на изменение рыночной коньюнктуры цены на сырье и полуфабрикаты. Это связано с кратким производственным циклом их изготовления и широким кругом потребителей. Аналогично ведут себя цены на потребительские товары длительного пользования (мебель, бытовую технику). Гораздо медленнее реагируют на изменение коньюнктуры рынка цены на машины и оборудование, цикл изготовления которых достаточно длителен.

Существуют рынки, на которых в ценообразовании участвуют только коньюнктурные факторы. Например, цена земли и курс ценных бумаг на фондовом рынке формируются опосредованно – через сопоставление с ценностью взаимозаменяемых благ:

По мере развития рынка, насыщения его товарами и услугами роль базовых факторов в ценообразовании снижается, а роль коньюнктурных возрастает.

Коньюнктурные факторы дают преимущества тем предприятиям и фирмам, которые могут быстро реагировать на изменение рыночной ситуации. Для этого необходимы тщательная подготовка производства, гибкая производственная система и высококвалифицированный персонал.

Как показывает практика, наибольшего успеха добиваются те предприятия и фирмы, которые умело используют свои преимущества, связанные как с базовыми, так и с коньюнктурными факторами ценообразования.

Регулирующие факторы ценообразования связаны с прямым и косвенным вмешательством государства в экономику.

В условиях свободного рынка выделяют также факторы спроса, факторы потребительского выбора и факторы предложения.

Факторы спроса формируют цену спроса, т. е. ту максимальную цену, которую покупатели согласны заплатить за тот или иной товар. К факторам спроса относятся:

Вкусы и предпочтения потребителей;

Размеры их денежных доходов и накоплений;

Потребительские свойства и качественные характеристики товара.

При покупке какого-либо товара покупатель проявляет готовность пожертвовать некоторым количеством других товаров и услуг на ту же сумму денег. Эта готовность определяется факторами потребительского выбора, которые зависят от цен и полезности товаров и сами, в свою очередь, оказывают влияние на эти параметры.

Факторы предложения связаны прежде всего с затратами на производство и продажу товаров. Они формируют цену предложения – ту минимальную цену, по которой продавцы готовы предложить на рынке данный товар.

Факторы ценообразования действуют одновременно в разных направлениях и с различной скоростью, одни факторы способствуют снижению цен, другие вызывают их рост. Снижению цен способствуют следующие факторы:

Рост производства (импорта) и насыщение рынка товарами;

Сокращение спроса на товары;

Рост конкуренции между продавцами (производителями);

Снижение себестоимости продукции;

Снижение налоговой нагрузки на продавцов (производителей);

Расширение прямых связей между покупателями и производителями товаров (сокращение числа посредников).

Действие этих факторов не всегда приводит к реальному снижению цен, оно лишь может способствовать их снижению.

Рассуждая от обратного, можно назвать факторы, вызывающие рост цен:

Сокращение производства (импорта) и предложения товаров на рынке;

Повышение спроса на товары;

Снижение конкуренции между продавцами (производителями), приводящее к монополизации рынка;

Рост себестоимости продукции;

Повышение налоговой нагрузки на продавцов (производителей);

Увеличение числа посредников на пути движение товаров от производителей до конечных потребителей; а также:

Улучшение качества товаров;

Инфляция, вызванная увеличением массы денег в обращении;

Ажиотажный спрос.

Проводя свою ценовую политику, фирма должна выявлять, анализировать и учитывать все факторы, способные оказать влияние на цены товаров и услуг. Большая часть факторов не может контролироваться фирмой (внешние факторы), меньшая часть зависит от действий ее руководства и персонала (внутренние факторы).