Соглашение о предварительном договоре продажи. Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его оформить
"Электронный журнал "Азбука права", 04.10.2017
КАКОВЫ ГАРАНТИИ И РИСКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?
Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Действительность юридической сделки требует. Среди этих требований ст. 104, не распространяется на предварительный договор только на то, что касается формы. Фактически, законодательный орган решил оставить его свободной частной автономией, чтобы отменить свою торжественность.
Предварительный договор, за исключением формы, должен содержать все основные требования контракта, который должен быть заключен. Факт состоит в том, что часть доктрины интерпретирует с оговорками свободу формы в предварительных контрактах, стремясь смириться с другими юридическими устройствами, такими как искусство. 227, который налагает ограничения в доказательном законодательстве исключительно на доказательства свидетелей в юридических транзакциях, стоимость которых не превышает десяти минимальной заработной платы.
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя - требуемой суммы денег и т.п.
1 . Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, - квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).
В этом отношении комментарии Фариаса и Розенвальда освещают. В консенсуалистической линии Гражданский кодекс является решительным в защите принципа свободы формы для предварительных контрактов. Другими словами, наделил юридический бизнес предположениями о существовании и действии, указанными в статье 104 Гражданского кодекса, предварительный договор является совершенным правовым актом, независимо от основных отношений, которые он стремится обеспечить. Приказ исключил принцип притяжения форм между предварительными и окончательными контрактами.
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца - гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Такое разнообразие основ и последствий между двумя правовыми моделями оправдывает свободу заключать контракты без требования публичной формы, необходимой для обоснованности юридического бизнеса, направленного на конституцию прав на недвижимое имущество, превышающую тридцать минимальных размеров оплаты труда.
Разумеется, эта свобода формы не будет экстремальной, поскольку она согласуется с другими правовыми положениями. Следовательно, потребность в частном документе для предварительных контрактов, стоимость которых превышает в десять раз минимальную заработную плату, а доказательства являются исключительно свидетельством его существования только для транзакции, меньшей указанной выше. Это же ограничение на доказательное право содержится в статье 401 Гражданского кодекса.
2 . Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Следует отметить, что в предварительном договоре уже есть определенное договорное обязательство. Он воплощает в себе обязанность заключать окончательный контракт. По завершении предварительного соглашения в соответствии с положениями предыдущей статьи и при условии отсутствия положения о покаянии любая из сторон вправе потребовать заключения окончательного соглашения, подписав для другой стороны срок.
Обеспечивая возможность конкретной защиты обязательства, заключаемого в заключении основного договора, ст. 463 дает понять, что предварительный договор является серьезным юридическим делом и поэтому не путается с предварительными переговорами, в ходе которых существует только проявление намерений, лишенных юридической силы.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого - нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Следовательно, как правило, предварительный договор должен рассматриваться как необратимое юридическое соглашение, поскольку оно имеет обязательный характер. Осознавая это, законодатель прямо зарезервировал возможность включения положения о праве на покаяние, то есть автономное прикрепление к инструменту договора факультативного права, которое позволяет подрядчикам в одностороннем порядке подкреплять предварительный договор. Таким образом, положение о покаянии допускает, например, то, что раскаивающийся подрядчик не должен в судебном порядке принуждать к заключению основного соглашения - меры, которая на процедурном языке соответствует конкретной защите обязательства на будущее.
Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.
2 .1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Эти доктринальные представления о предварительном контракте чрезвычайно полезны для понимания обещания соглашения о покупке и продаже. Причина кроется в сходстве этих договорных условий, чтобы установить тесную взаимосвязь в своей юридической дисциплине.
С помощью обещания о покупке и продаже, в котором никакое покаяние не было заключено, исполнено государственным или частным инструментом и не зарегистрировано в Реестре недвижимости, оно приобретает перспективное покупателю реальное право на приобретение имущества.
Поэтому, будь то в общей дисциплине предварительных контрактов или в конкретной дисциплине обещания купли-продажи, осуществление права на отмену покаяния должно быть результатом применения экспресс-положения к инструменту. В противном случае денонсация не будет действительным образом выполнена.
Обратите внимание!
Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Но еще интереснее еще обратить внимание на содержание одного абзаца искусства. 463 Гражданского кодекса, в гл. Предварительный договор должен быть представлен в компетентный реестр. Это спорное устройство, которое вызвало глубокие дискуссии в судах. Многообещающий покупатель, обладатель правомочного права, может потребовать у продавца -обещающего или третьих лиц, которому назначены права последнего, предоставления окончательного документа купли-продажи в соответствии с положениями предварительного документа; и, если есть отказ, попросите судью вынести решение о собственности.
2 .2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В свою очередь, на юридическом уровне старшие прецеденты Высшего суда справедливости были склонны принимать аргументы, выдвинутые первой цепью. Судебная практика Суда носит липкий характер в том смысле, что право на присуждение присуждается персональному персоналу, ограниченному подрядчиками, не будучи обусловленным обязательным статусом надписи.
Специальная функция известна и предоставляется. Согласно аргументам, которые созрели Суд, обязательная эффективность взаимных действий существует, как только будет заключен договор. Независимо от регистрации, вексельная сторона уполномочена требовать от контрагента заключить основное соглашение в рамках предварительного соглашения о завещании. В свою очередь, реальная эффективность заключается в том, что она требует регистрации в реестре завета. В последнем случае регистрация служит в качестве механизма гарантии того, что обещание, заключенное в предварительном контракте, не будет затронуто какой-либо юридической сделкой, заключенной с добросовестной третьей стороной.
2 .3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
Предположим, что в обещании купить и продать имущество перспективный продавец в ходе предварительного договора и законным образом реализует свое право собственности, заключает новый контракт с добросовестной третьей стороной. Эта третья сторона не знала о существовании обещания договора купли-продажи и не могла, как правило, найти ее. Таким образом, будет обеспечено, что долговой покупатель обещания покупать и продавать может судить о личном действии принудительного судебного разбирательства, на этот раз не только против перспективного продавца, который продал товар, но и против третьего, чей договор купли-продажи и продажа, даже если она будет выполнена добросовестно, будет считаться неэффективной юридической сделкой.
2 .4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
То есть регистрация у нотариуса обеспечивает стороннюю эффективность обещания покупать и продавать, подтверждая фактическую эффективность предварительного соглашения, закрепленного в праве на приобретение обещанного имущества. Право на обязательное вознаграждение не обусловлено регистрацией обязательства о покупке и продаже в реестре недвижимости.
Статья 418. Право на принудительное судебное разбирательство, когда оно осуществляется перед лицом перспективного продавца, не связано с регистрацией обещания купить и продать в ЗАГСе. Проще говоря, покупка и продажа относится к категории справедливого права, способного производить обычную декларацию. Такое понимание основано на ценности, которую сам Суд, и, более того, гражданское право, дает обещание купли-продажи.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Поэтому делается вывод о том, что в случае обещания покупать и продавать потенциальный покупатель может потребовать особой защиты обязательства совершить против перспективного продавца, как только будет закончена предыдущая законная сделка. Таким образом, регистрация у нотариуса, упомянутого в единственном абзаце ст. 463 Гражданского кодекса следует толковать только как эффективный фактор обещания покупать и продавать перед третьими лицами. Таким образом, регистрация регистрации предварительного договора в сфере обслуживания является гарантией того, что решение, которое судит жалобу, поданную в обязательном порядке, может отменить реальное право любой третьей стороны, даже добросовестно.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Заявление № 239 резюме судебной практики. Что такое обязательства по покупке и продаже? Вид предварительного договора. С помощью которого лицо обязуется продать свое имущество. Для долгового покупателя после этого полностью оплатить цену, которая была скорректирована.
Это предварительное соглашение, поскольку после того, как многообещающий покупатель полностью оплатит цену, стороны все равно заключат другой контракт, то есть купля-продажа. Примечание: некоторые авторы, такие как Нельсон Розенвальд, различают приверженность выражениям и обещание покупать и продавать. Однако для большинства доктрины и юриспруденции они являются синонимичными терминами.
Обратите внимание!
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Обязательства сторон. Провайдер-покупатель берет на себя обязательство давать, состоящий из оплаты комбинированной цены. В свою очередь, продавец пообещания обязуется делать, то есть подписывать и публиковать акт купли-продажи в пользу простого векселя после полной оплаты цены.
Обещание о покупке и продаже может быть отмечено государственным или частным инструментом. Основной контракт, который будет подписан после полной оплаты цены, если он предполагает недвижимость на сумму более 30 минимальных зарплат, должен быть совершен публичным актом.
Связанные вопросы
Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?
Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.
Обязательно ли быть зарегистрированным в нотариальном учреждении обещание купить и продать? Обещание покупать и продавать действует даже без регистрации у нотариуса. Когда обещание о покупке и продаже зарегистрировано в нотариальной конторе, это обязательство становится законным правом на приобретение. Посмотрите, что говорится в Гражданском кодексе.
Сделка купли-продажи, идентифицированная как реальное право, возникает, когда государственный или частный инструмент зарегистрирован в реестре недвижимости, что не означает, что отсутствие регистрации снимает действие договора. Важность регистрации нотариуса заключается в эффективности обещания покупки и продажи перед третьими лицами.
Особенности
При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества.
В каких случаях имеет смысл оформить предварительный договор купли продажи недвижимости ()? Стороны прибегают к заключению такого соглашения, когда:
- покупатель не имеет пока определённого количества денежных средств на покупку недвижимого объекта и ему нужно дождаться наступления того или иного события для получения денег: вступления в права наследования, одобрения ипотеки;
- продавцу требуется время, для того, чтобы собрать/оформить необходимые документы;
- собственник объекта недвижимости находится в другом городе/стране: необходимо дождаться его присутствия либо оформить доверенность на совершение сделки третьим лицом от имени собственника.
Возможны и иные обстоятельства, из-за которых заинтересованные в отчуждении недвижимого имущества стороны, вынуждены заключить предварительный договор купли-продажи.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, квартиры или другого жилого помещения служит гарантией того, что покупатель в будущем приобретёт именно имущество продавца. Причём основной договор будет заключён на тех условиях, которые прописаны в предварительном.
Требования к данному виду договора
- он заключается в письменной форме;
- нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
- в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
- существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
- предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.
Ответственность сторон
Согласно положениям Гражданского кодекса, если одна сторона уклоняется от выполнения главного обязательства: заключения основного договора, вторая сторона имеет право подать иск в суд с требованием принудить уклоняющегося заключить сделку и возместить все расходы, понесенные из-за этого уклонения.
Если обе стороны сделки проигнорируют , предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.
Оформляя предварительный договор купли-продажи земельного участка /дома/квартиры/жилого помещения (), можно также предусмотреть дополнительные условия, касающиеся исполнения обязательств сторон. К таким условиям можно отнести внесение покупателем аванса либо задатка.
Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.
Совсем другое дело — внесение задатка. При отказе от выполнения обязательств по сделке задаток остаётся у стороны-продавца в исходном объёме, а покупатель лишается своих денег. Если же свои обязательства отказывается выполнять продавец, задаток возвращается покупателю вдвойне. Таким образом, задаток выступает и гарантом выполнения обязательств по договору, и является компенсацией за их неисполнение.
На практике использование задатка создаёт большие риски для покупателя: хотя продавец и пишет расписку о том, что вернёт деньги при неисполнении своих обязательств, бывают случаи, когда мошенник просто испаряется с полученными деньгами. Чтобы избежать подобного исхода событий, имеет смысл обратиться в юридическую или риелторскую контору и оставить всю сумму задатка на хранение третьему лицу. Разумеется, обращаться нужно только в надёжные крупные фирмы с хорошей репутацией. Сотрудники организации также обязаны написать расписку о том, что они получили деньги и обязуются обеспечить их сохранность.
Итог
- Предварительное соглашение — гарантия того, что стороны в будущем заключат основной договор купли-продажи на оговорённых заранее условиях.
- Чтобы обеспечить исполнение обязательств сторон, можно воспользоваться задатком либо авансом.
- Государственной регистрации описанный договор не требует.
